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在物業買賣過程中，「按揭貸款」是不可避免的一環。除了一按外，有些買家可能會考慮申請「二按」或「加按」，以增加購置力或改善現有的財務狀況。然而，這些選擇不僅涉及到複雜的財務知識，也有可能帶來風險。Credit Ko 將為您探討「二按」和「加按」的差別，以及教您如何申請物業二按貸款。
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二線財務攻略：二線財務｜二線清數｜有冇人試過二線清數｜二線財務破產｜二線財務易批｜二線財務利息｜二線清數信唔信得過
二按是什麼
「二按」是指在已經擁有一筆住宅貸款的情況下，再向銀行或貸款機構申請第二筆房屋貸款的行為。這種貸款風險相對更高，因此第二筆貸款的利率通常會比第一筆貸款高。不過，物業二按仍然是很多人選擇的方式，例如用於補足首期不足的款項、做營業用途，或是進行房屋維修、裝修等。當然，要注意的是，二按的利率比較高，需要慎重考慮自己的還款能力。此外，如果想要獲得第二筆貸款，通常必須符合一些條件，例如擁有足夠的信用評分和穩定的收入。
根據金管局的規定，銀行對於購買自住用途的房屋，通常只能貸款七成的按揭金額，如果想要貸到八九成，還需要符合額外的條件。不過，對於首次置業的人來說，可以透過按揭保險計劃貸超過七成的按揭（視房屋價值而定），這種貸款方式被稱為「一按」。
然而，在市面上，仍有許多買家因為缺乏足夠的首期款或無法獲得銀行或按揭保險公司同意貸高成數的按揭，因此需要向發展商或財務公司借取「二按」，以補足首期款不足的款項。不過，應當注意的是，申請物業二按貸款前，業主必須獲得一按銀行的同意，否則銀行有權取消一按合約，導致客戶需要立即清還所有欠款，或在現有貸款協議上提高利息。如果加上二按之後的收入仍能通過壓力測試，業主有可能獲得銀行同意而無需附上被「call loan」風險的風險。
二按和其他按揭比較
二按VS一按
「一按」是指以物業作為擔保的貸款方案，源於貸款的核准程序，一般經過核准後，銀行或貸款機構會將貸款金額一次性支付給按揭人。按揭人將物業產權轉讓給銀行或貸款機構，作為貸款擔保。假如按揭人無法按時償還貸款，銀行或貸款機構則有權以拍賣或其他方式出售物業，以收回貸款金額。
而「二按」的風險相對較高，因此利率亦會相對較高。若按揭人於「一按」獲得有限的按揭成數，或者需要更多資金便可考慮「二按」。申請「二按」必須獲得「一按」的銀行同意，並且通過壓力測試才能成功申請「二按」。
二按VS加按
「加按」是指按揭人在已有一筆住宅貸款的情況下，將物業再抵押給現有的承按人（如銀行或貸款公司）以獲得新的貸款，整個交易僅涉及一個承按人。加按有助於按揭人節省因再次上律師樓所需的時間和律師費用，同時，銀行會提供現金回贈作為加按部分的回報。
相比之下，「二按」是指按揭人在未完成原有住宅貸款的供款之前，向另一家按揭貸款人抵押物業以獲得第二筆貸款。如果按揭人無法償還貸款，第一承按人有權先行償還，剩餘的債務才會償還給第二承按人。由於風險較高，「二按」的利息通常會比「一按」更高。在香港，許多銀行不提供「二按」服務，大部分的「二按」物業貸款來自借貸財務公司和房地產開發商。
物業貸款類型 |
一按 |
二按 |
加按 |
|---|---|---|---|
|
貸款模式 |
以物業作為擔保，將房屋產權轉讓給承按機構，經過核准，將貸款金額一次性支付給按揭人。 |
除了原有的按揭貸款（一按），再向另一間財務機構申請另一次按揭貸款 |
將原本已抵押給銀行作按揭的物業，再申請多一次按揭貸款，以得到額外貸款額 |
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承按機構 |
銀行或財務公司 |
一按的銀行或財務公司 |
銀行或財務公司 |
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貸款利率 |
視乎不同銀行或財務公司的利率，相對較低 |
普遍較高 |
視乎不同銀行或財務公司的利率，相對較低 |
|
按揭成數 |
視乎物業價值，最多為70-90% |
財務公司不受金管局規管，無須跟從政府的成數上限，因此按揭成數較高 |
視乎物業價值 |
|
風險 |
低 |
高 |
低 |
|
申請手續 |
較為繁複，需要簽訂合約及提供入息文件證明 |
較簡單，無須入息證明 |
與一按的手續及要求相同，需要簽訂合約及提供入息文件證明 |
在申請物業按揭貸款前，買家應詳細了解相關條款和利率，並與銀行或財務機構進一步溝通，以確保符合自己的財務需求。
申請物業二按可以得到什麼好處？
物業二按貸款是一種金融產品，由許多金融機構提供。相對於銀行提供的按揭，二按有其特點，例如大部分機構不受金管局規管，因此手續較為寬鬆。
在申請物業二按時，一般的財務公司可以提供以下優點：
審批時間短：一般上財務公司可以在下一個工作日完成套現程序。
審批條件較寬鬆：通常不需要通過壓測或供款與負債比率的審查。
成數批核高：有機會提供高達八成的按揭額度。
提交文件少：相對於申請銀行按揭，申請二按需要的文件較少，通常無須提供入息證明。
免信貸評級：有些金融機構可以免除審查TU環聯信貸評級。
物業二按風險有哪些？
近年來，由於現代人生活節奏加快，常常需要短期急需資金，因此財務公司物業二按貸款這種方式逐漸受到人們的關注。然而，二按也存在一定的風險，如果不謹慎選擇和使用，可能會讓借款人陷入更深的財務困境。以下是物業二按貸款的風險及相應的注意事項：
-
在申請二按時，務必選擇合法合規的財務公司。
由於財務公司二按是一種非常專業的金融產品，市場上存在一些非法或非正規的二按服務，這些服務可能會對借款人造成嚴重的損失。因此，借款人在選擇物業二按貸款服務時，一定要選擇正規的、有合法許可的金融公司，以確保自己的權益得到保障。
-
財務公司二按的審批標準往往不夠透明。
財務公司二按的審批準則通常比銀行更為寬鬆，但是這也意味著申請人的信用風險更大。有些財務公司甚至沒有公開的審批準則，這可能會讓借款人陷入申請困難的境地。因此，借款人在申請物業二按前，一定要詳細了解財務公司的審批準則，確保自己符合條件，避免浪費時間和資源。
-
二按的利率可能會發生變化，且還款期限較短。
相較於銀行貸款，財務公司二按的利率通常更高，且供款年期較短。這意味著借款人需要更短的時間償還貸款，且需要承受更高的利息負擔。此外，有些財務公司二按的利率是浮動的，這意味著借款人的利息負擔可能會隨著市場情況變化而變化。因此，借款人在申請二按時，一定要詳細了解財務公司的利率和供款年期，確保自己能夠承受還款壓力。
-
財務公司二按的轉按手續較為複雜。
另一個需要注意的風險是轉按的問題。轉按指的是在現有按揭還款期限到期後，轉移到另一家財務公司申請新的按揭。然而，轉按的過程可能存在一些困難，例如財務公司對轉按審批標準的不一致、轉按利率高於現有利率等，這些都會增加負擔。
因此，申請物業二按貸款時必須仔細考慮所有因素，選擇正規的財務公司並咨詢專業人士的意見，以避免不必要的風險和損失。同時，借款人也需要注意自己的還款能力和財務狀況，以確保能夠按時還款，並避免因高利息而造成的債務壓力。
物業二按貸款申請手續流程
財務公司所提供的二按申請手續非常簡便，一般只需要提交簡單的文件，而無需提供入息證明，其批核速度也可以非常快，甚至於當天就可以得到批核。然而，需要注意的是，這些財務公司提供的所謂特快二按之類的業主貸款，有可能是沒有經過銀行同意的私人貸款，類似於信用卡貸款，並非提供抵押物業的按揭服務。對於發展商提供的新盤二按，一般來說，銀行和發展商已經達成了共識。在進行二按申請之前，買家需要通知發展商，表明自己將會申請二按，然後再到銀行申請一按。如果你需要資金結餘轉戶和低息貸款不少財務公司也有提供，此外，有些財務公司提供的二線財務產品也是不錯的選擇。當然，如果你是香港永久性居民且是首次置業者，可以使用按揭保險計劃的新規定，以高成數按揭方式購買已落成的物業，就可以在各種的物業中尋找適合自己的住所。
哪裡可以申請二按？
銀行通常不提供二按，而是由財務公司提供。另外，有些發展商也提供二按服務，但其實也是透過財務公司提供的。如果要申請物業二按，需要得到一按銀行的同意，並且需要進行壓力測試。
二按壓力測試例子
以樓價800萬元的物業舉例：當買家向銀行申請一按時，銀行會用最優惠利率的樓按息率2.5厘作基礎，並將息率上調3厘至5.5厘，作為一按壓力測試。而樓價800萬元的物業，買家申請70%一按，貸款額為560萬元，以2.5厘息率計算，最長還款期30年，每月需供款22,127元。若加息三厘後，即採用5.5厘算，每月供款達31,796元，供款佔入息不多於60%，月入需要52,993元才可通過一按壓力測試。
若買家同時有申請「二按」，買家可獲發展商批出20%貸款額，相當於160萬元。銀行在計算壓力測試時，會採用5厘利息作基準，並假設加息3厘，相當於8厘。在進行壓力測試前，二按起每月供款為7,178元（首2年），但第三年後則為9,190元（3-25年）。在進行壓力測試下，上調息口至8厘後，第3年的供款會增加至12,195元，供款佔入息不得多於60%，每月需要有20,325元才可通過二按部份的壓力測試。由於一按及二按的入息要求分別為45,873元及20,325元，兩個入息相加後，則代表申請人的入息要有66,198元才可通過壓力測試。
（2024年2月28日，有鑑於市場環境變化，金管局正式宣佈暫停按揭壓力測試，而供款佔入息比例不多於50%便可通過按揭壓力測試）
二按財務有限公司是什麼？
提供周轉貸款的財務公司二按通常是供中小企業老闆或需要支付意外大開支的客戶使用。如果向財務公司申請二按，通常可以在幾天內獲得款項，而不像銀行需要等待至少一個月。通常，財務公司二按的利息都比較高昂。
許多客戶抗拒或害怕向財務公司申請按揭，但是這些公司存在是有其原因的。在有需要時，可以考慮這個方案，但必須先清楚思考如何在申請二按後整合銀行的計劃，以避免長時間承擔高昂的利息。因此，借款部署非常重要。我們應謹慎評估自己的還款能力，以避免承擔過高的利息負擔。因此，借款前要考慮自己的還款能力，謹慎作出決定，不要借入過多造成負擔。
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