面對首期不足或急需資金周轉，二按（Second Mortgage）看似是解困的捷徑，然而，其「先甜後苦」的利率結構與遠高於一按的利息，往往是引導業主步入財務困境的陷阱。本文將為你徹底解構二按利率背後的運作模式，深入剖析潛藏的5大伏位，並提供詳盡的利息計算及壓力測試教學。更重要的是，我們會為你規劃一套清晰的「自救退場藍圖」，助你擺脫高息枷鎖，重掌財務自主權。
一按 V.S. 二按：基本概念分野
一按：銀行標準物業按揭
簡單來說，一按就是你買樓時，向銀行申請的標準物業按揭。它是物業的第一份按揭，銀行作為最大的債權人，享有第一優先還款權。因為銀行受金管局嚴格規管，審批謹慎，加上風險較低，所以一按的利率通常是市面上最低的。
二按：物業再抵押的額外貸款
二按則是在物業已經有一按的情況下，業主再向另一間金融機構（通常是財務公司）申請的第二份按揭貸款。關鍵在於「第二」這個位置。萬一業主斷供，物業被變賣，所得的款項必須先償還一按銀行的全部欠款，有餘額才會輪到二按的貸款機構。這個後備位置，意味著二按機構需要承擔更高的風險。
二按利率解構：為何二按利息遠高於一按？
當你聽到高昂的二按利率時，第一反應可能是覺得難以置信。不過，二按利息遠高於一按，背後其實有著清晰的金融邏輯。要徹底明白，我們需要從最基本的概念開始，一步步拆解一按與二按的分別，以及財務公司在二按利息計算中的風險考量。
剖析優惠利率 (Teaser Rate) 與實際利率的巨大落差
許多二按計劃會用極具吸引力的「優惠利率」作招徠，例如首兩至三年提供與一按相近的低息。這就是典型的「先甜後苦」結構。當優惠期一過，二按利率便會大幅抽升至一個非常高的水平，令每月的二按利息支出倍增。更重要的是，銀行在審批二按同意或日後考慮轉按時，往往會用這個較高的實際利率來進行壓力測試，令整體的二按利息計算和入息要求遠超你的預期。
財務公司的風險溢價：為何高風險必然等於高「二按利率」？
財務公司之所以收取高昂的二按利率，主要是為了彌補其承擔的巨大風險，這稱為「風險溢價」。首先，如前所述，它們在物業變賣時只屬「第二受償」，收不足錢的風險極高。其次，財務公司的審批標準普遍比銀行寬鬆，意味著它們的客戶群可能本身信貸風險就較高。因為風險與回報成正比，財務公司必須透過設定更高的二按利息，來確保這筆高風險借貸有足夠的回報。
甚麼情況下會考慮申請二按？
既然二按利率如此高昂，為何仍然有人申請？主要原因通常離不開以下兩種情況。
1. 解決首期差額：當銀行按揭成數不足時
這是最常見的原因。香港金管局對銀行的按揭成數有嚴格限制，例如銀行最高只能批出六成按揭。如果買家首期資金不足以支付餘下的四成樓價，又未能或不想申請按揭保險，二按便成為了填補首期差額的其中一個選項。
2. 作為短期資金周轉的最後選項
除了置業，部分業主亦可能因為生意周轉、處理緊急財務狀況等原因，需要一筆較大額的資金。當無法透過銀行加按或申請低息私人貸款時，二按便可能成為他們獲取資金的最後途徑。不過，由於其利息成本極高，一般只會被視為非常時期的短期解決方案。
二按申請詳細步驟
步驟一：必須先取得一按銀行的書面同意
這是整個流程中最關鍵，而且是法定必須的第一步。你的物業已經抵押給提供一按的銀行，所以銀行擁有一按的優先債權。若你想將物業再次抵押給另一間財務公司，必須先得到一按銀行的書面同意。銀行會重新評估你的財政狀況，包括總貸款額、還款能力等，然後決定是否批准你申請二按。
步驟二：向財務公司提交申請及證明文件
當你取得一按銀行的同意後，就可以正式向提供二按的財務公司提交申請。一般需要的文件包括香港身份證、入息證明（例如糧單、稅單）、住址證明、物業買賣合約、以及最重要的「一按銀行同意信」。財務公司的審批標準通常比銀行寬鬆，過程也相對較快。
步驟三：經由律師樓處理法律文件及放款
申請獲財務公司批核後，最後一步便會交由律師樓處理。律師會負責草擬二按的按揭契據，並安排你簽署相關法律文件。文件簽署妥當後，律師會將新的按揭契據於土地註冊處進行登記，然後財務公司就會將貸款發放給你。整個過程衍生的律師費及相關雜費，通常都需要由申請人承擔。
警惕！高昂「二按利率」背後的5大隱藏陷阱
高昂的二按利率看似是解決首期難題的捷徑，但在看似吸引的條件下，其實隱藏著不少大家需要留意的陷阱。這些伏位環環相扣，稍有不慎就可能令你的財務狀況陷入困境，所以在決定之前，讓我們一起先看清楚這五個關鍵點。
陷阱一：壓力測試以「最高利率」計算，大幅提高入息門檻
銀行如何以最壞情況評估你的總還款能力
申請二按，必須先得到一按銀行的同意。銀行為了保障自己，會將一按及二按的貸款額合併，重新進行一次總的壓力測試。關鍵在於，銀行在進行二按部分的壓力測試時，並不會使用最初幾年的優惠利率。它會採用二按合約中最高的利率（例如P+或更高的利率）作為基準，然後再加息2厘去計算。這等同於在一個最壞的財務情境下，評估你是否依然有能力還款。
「二按利率」對供款與入息比率 (DTI) 的實際影響
這種嚴苛的二按利息計算方式，會令你在壓力測試下的假設總供款額大幅增加。結果是，你本來以為輕鬆達標的家庭總入息要求，可能會突然飆升。原本可能月入6萬便足夠，但合併計算後，可能需要月入8萬甚至更高才能過關。這道無形的門檻，令不少申請人最終因入息不足而被一按銀行拒絕二按申請，打亂了整個置業預算。
陷阱二：高昂利息蠶食樓價升幅，導致轉按退場困難
複利效應下的驚人利息支出
二按的「先甜後苦」模式十分普遍，首兩至三年的低息期過後，二按利息會急劇跳升至一個非常高的水平。這意味著你的大部分供款都只是在支付高昂的二按利息，清還本金的速度極其緩慢。長遠來看，這筆驚人的利息支出會不斷蠶食你的資金，甚至抵銷了物業本身的升值潛力。你以為自己在供樓，實際上很大部分金錢都變成了財務公司的利潤。
為何物業估價需跑贏大市才能擺脫二按？
大部分二按使用者的最終目標，都是希望在低息期結束後，趁樓價上升將一按及二按合併轉按至銀行，從而擺脫高息的枷鎖。但這有一個前提，就是物業的估價需要有足夠的升幅。你需要物業升值到一個地步，令「一按餘額 + 二按餘額」的總和，在新銀行的按揭成數範圍內。如果樓市只是平穩發展甚至橫行，你的物業估價很可能追不上高息的蠶食速度，最終令你無法轉按，被困在高息的二按計劃中。
陷阱三：不受金管局監管，審批標準更不透明
財務公司審批的彈性與潛在風險
提供二按的財務公司並不像銀行那樣，受到香港金融管理局（HKMA）的嚴格監管。它們在審批貸款時有更大的彈性，例如對入息證明的要求較寬鬆，甚至完全不需壓力測試。這種彈性看似方便，但同時也意味著貸款條款、利率調整機制及收費標準都不及銀行透明。魔鬼在細節，合約中可能隱藏了許多不利於借款人的條款。
新盤二按的「呼吸Plan」與「配額制」陷阱
發展商為促銷新盤而提供的二按計劃，例如俗稱的「呼吸Plan」，就是最典型的例子。它們以極寬鬆的審批作招徠，但高息期後的利率可能極為驚人。更重要的是，不少發展商二按設有「配額制」。即使你符合所有申請資格，如果配額用完，申請一樣會被拒絕。這種不確定性，為準買家在臨近成交時帶來了巨大的財務風險。
陷阱四：加息週期下的利率飆升與 Call Loan 風險
浮息二按如何令每月還款額失控
市場上絕大部分的二按計劃都是浮息按揭，利率會跟隨最優惠利率（P）或銀行同業拆息（H）浮動。在加息週期下，一按的供款壓力已經增加，但由於二按本身的利率基數更高，利率上升所帶來的額外利息支出會更加誇張。你的每月還款額可能會在短時間內大幅增加，完全超出原來的預算，令你陷入嚴峻的財務困境。
樓市逆轉時，財務公司有權要求即時還款 (Call Loan)
這是二按最大的潛在風險之一。當樓市大幅下挫，導致抵押物業的價值跌穿尚欠的貸款額時，財務公司有權根據按揭契據的條款，要求你立即償還部分或全部二按貸款，這就是俗稱的「Call Loan」。對於大部分業主來說，要即時籌集一大筆資金去還款幾乎是不可能的任務，這亦是引發後續危機的導火線。
陷阱五：負資產與破產的雙重打擊
當樓價下跌遇上加息週期的最壞情況
最壞的情況，是加息週期與樓價下跌的週期同時出現。一方面，你的每月供款因加息而不斷增加；另一方面，你的資產價值卻在萎縮。當物業的市值低於「一按餘額 + 二按餘額」時，你就正式成為負資產業主。即使成功賣出物業，所得的資金也不足以還清所有按揭欠款。
由斷供到銀主盤的連鎖反應
一旦財務壓力超越臨界點，導致無法按時供款，便會觸發斷供。貸款機構在多次催收無效後，便會採取法律行動收回你的物業。物業最終會淪為「銀主盤」被拍賣。拍賣所得會先償還一按銀行，餘額再給二按財務公司。如果拍賣價不足以還清所有債務，你依然需要為差額負責，最終可能面臨被申請破產的絕路。
實戰教學：「二按利率」計算及壓力測試步驟詳解
談到二按利率，最關鍵的一環就是深入理解銀行如何進行壓力測試，這不單是批核按揭的門檻，更是評估你未來還款能力的壓力指標。接下來，我們會用一個清晰的實例，一步步拆解整個二按利息計算過程，讓你掌握自己的借貸能力。
壓力測試：銀行如何評估你在加息後的總還款能力？
壓力測試的原理，是模擬未來加息情境，確保借款人在利率上升後，依然有足夠能力應付增加的供款。銀行會將你所有按揭（包括一按及二按）的利率，在現有基礎上假設調升2厘（即2%），然後計算出新的總每月供款額。根據金管局指引，這個「壓力後」的總供款額，不能超過你家庭總入息的60%。而計算二按時，銀行採用的並非前期的優惠利率，而是合約中訂明的最高利率，這點是整個計算中最需要留意的細節。
案例分析：以800萬物業、六成一按、兩成二按為例
假設你看中一個800萬的單位，自己準備了兩成首期（160萬），然後向銀行申請六成一按，再向財務公司申請兩成二按。
- 物業價格：$8,000,000
- 一按貸款：$4,800,000 (六成)，還款期30年，實際按息為3.5%
- 二按貸款：$1,600,000 (兩成)，還款期25年，首兩年優惠利率為3.5%，其後為7%
步驟一：計算一按部分的每月供款及壓力測試要求
首先，我們計算一按部分的還款。以貸款額480萬、利率3.5%、供款30年計算，每月供款約為$21,553。 然後，進行壓力測試。銀行會將利率假設上調2%，即以5.5%計算。在壓力測試下，每月供款會增加至$27,254。 所以，要通過一按的壓力測試，家庭月入最低要求是：$27,254 ÷ 60% = $45,423。
步驟二：計算二按部分的每月供款及壓力測試要求 (以最高利率為準)
接下來是二按利息計算的關鍵部分。銀行在評估二按時，會直接採用合約中最高的利率（即7%）作為計算基礎，而不是首兩年的優惠利率（3.5%）。 然後，銀行會在這個最高利率上再加2%作壓力測試，即以9%的利率計算。以貸款額160萬、利率9%、供款25年計算，壓力測試下的每月供款約為$13,429。 所以，單就二按部分，已對入息產生了額外的壓力要求。
步驟三：合併計算總供款額及最終家庭總入息要求
最後，銀行會將一按和二按的壓力測試供款相加，得出最終的總供款要求。 總壓力測試每月供款：$27,254 (一按) + $13,429 (二按) = $40,683。 所以，申請人的最終家庭總入息要求是：$40,683 ÷ 60% = $67,805。 這個數字，遠比只申請一按時的入息要求（$45,423）高出近五成，清晰地反映了二按如何大幅推高了入市的門檻。
除了壓力測試，你還需要考慮的真實還款負擔！
壓力測試是一個審批標準，但你更需要正視的是優惠期過後的真實供款轉變。以上述例子作參考，你的實際每月供款將會是：
- 首兩年（優惠期內）：$21,553 (一按) + $7,185 (二按@3.5%) = $28,738
- 第三年起（優惠期後）：$21,553 (一按) + $11,309 (二按@7%) = $32,862
數字是誠實的，由第三年起，每月還款額會急增超過$4,000。在規劃財務時，必須為這個可預見的加幅預留充足的緩衝空間，確保現金流不會因此而變得緊張。
尋找替代方案：「二按利率」並非唯一出路
面對高昂的二按利率，很多人都會感到卻步。其實，要解決首期差額或資金周轉問題，高息的二按並非唯一的出路。市場上還有一些更穩健的替代方案，它們的利息成本可能遠比你預期的二按利息為低，值得我們逐一了解。
替代方案(一)：按揭保險 (MC)
第一個可以考慮的方案，就是向香港按揭證券有限公司 (HKMC) 申請按揭保險計劃。簡單來說，按揭保險讓你可以向銀行申請高成數的按揭貸款，例如八成甚至九成，而不需要借助財務公司。
- 優點：利率與一按看齊，受金管局規管
申請按揭保險的最大好處，是整個貸款的利率都與銀行的一按利率相同，遠低於一般二按的水平。而且，整個計劃都受到金管局的嚴格規管，條款清晰透明，讓你借得更安心。
- 缺點：保費成本，需通過嚴格壓力測試
當然，使用按揭保險需要支付一筆保費，你可以選擇一次過支付或分期併入貸款額內。另外，申請人需要符合金管局的壓力測試要求，入息門檻會比較嚴格，並非人人都能輕易通過。
替代方案(二)：加按／轉按套現
如果你本身已經是業主，而且物業在過去一段時間有所升值，加按或轉按套現就是一個相當不錯的選擇。你可以將物業轉到另一間銀行（轉按），或向原有銀行申請（加按），從而套取物業升值部分的資金。
- 優點：利率較低，可利用物業升值潛力
這個方法的好處是利率同樣較低，因為它本質上仍是一筆銀行按揭貸款。你可以有效地將物業的升值潛力轉化為流動資金，利率遠比任何私人貸款或二按吸引，避免了複雜的二按利息計算問題。
- 缺點：物業需要有足夠升值空間，受罰息期影響
要成功套現，前提是你的物業需要有足夠的升值空間，讓銀行重新估價後有「水位」可借。還有，如果原有按揭仍在罰息期內（通常為頭兩至三年），提早轉按便需要支付額外罰款，申請前必須計算清楚。
規劃「二按退場路線圖」：如何擺脫高息枷鎖？
背負著高昂的二按利率，每月還款就像一場無盡的競賽，確實令人喘不過氣。與其被動地等待市況轉變，不如主動規劃一條清晰的「退場路線圖」。這份路線圖的核心目標，就是透過銀行轉按，將高息的二按與原有的一按合併，整合成一筆利率較低的正常按揭。這一步不僅能大幅減輕每月供款壓力，更是重奪財務自主權的關鍵。
「轉按黃金窗口」：計算物業需升值多少才能成功轉按
要成功「甩掉」二按，關鍵在於你的物業估價。因為新承按的銀行，只會根據物業的最新估值，批出一個合符金管局指引的按揭成數（例如六成）。而這筆新批出的貸款額，必須足以一次過清還你的一按和二按的剩餘本金。因此，我們可以透過一條簡單的公式，計算出成功轉按的「最低物業估值」。這條公式是規劃退場的第一步，也是最重要的指標。
- 最低物業估值 = (一按未償還本金 + 二按未償還本金) ÷ 新銀行最高按揭成數
舉例說明：假設你的一按尚欠300萬，二按尚欠100萬，而新銀行最高可批出六成按揭（即0.6）。 你的最低物業估值 = (300萬 + 100萬) ÷ 0.6 = 666.7萬。
換句話說，當你的物業市價估值達到666.7萬元時，你就觸及了可以轉按的「黃金窗口」，可以開始聯絡銀行，啟動你的退場計劃。
簡易「二按利率」計算公式，評估你的退場可行性
除了計算樓價目標，你亦需要清晰了解高昂的二按利息對你的實際影響，這能讓你更明白退場的迫切性。二按利息計算方式通常是「先甜後苦」，首兩至三年提供優惠利率，其後便會跳升至極高水平。
你可以簡單評估一下前後的還款差距：
- 每月還款差額 = (優惠期後二按月供) – (優惠期內二按月供)
這個差額正正就是你每月被高昂二按利率蠶食的額外支出。將這個數字乘以未來尚餘的還款月數，你就能具體地看到，若不退場，將要付出的驚人利息總額，從而評估提早部署轉按的財務誘因有多大。
不同樓市情境下的應對策略
制定了退場目標後，就需要因應現實的市場變化，調整執行策略。樓市有升有跌，不同情境自然有不同的應對方法。
理想情境（樓市升）：如何把握時機轉按離場
這是最理想的狀況。當樓價穩步上揚，你的物業估值很快便會達到之前計算出的「最低物業估值」。此時，你的策略應該是：
- 定期估價：每隔一至兩個月，便透過網上銀行或地產代理，為你的物業作免費估價，密切追蹤其價值變化。
- 把握時機：一旦估值達標，便應立即行動。因為市況可以逆轉，把握眼前的機會，勝過寄望未來樓價會升得更高。
- 貨比三家：聯絡至少兩至三間銀行，查詢其轉按計劃的利率、現金回贈及其他優惠條款，從中選擇對你最有利的方案。
現實情境（樓市橫行）：如何應對利率跳升後的還款壓力
如果樓市處於橫行狀態，物業估值停滯不前，未能達到轉按門檻，而你的二按優惠利率期又即將屆滿，這時的策略重心應放在「防守」與「儲備」。
- 審視開支：詳細檢視家庭的非必要開支，制定嚴格的財政預算，將節省下來的資金用作儲備，以應對未來跳升的利息支出。
- 準備應急：計算出利率跳升後，你每月的總供款額會增加多少，並預先準備好至少三至六個月的差額作為應急資金，確保現金流不會中斷。
- 主動還款：參考下文的策略，利用額外儲蓄，集中火力清還部分二按本金，以降低日後轉按的樓價門檻。
最壞情境（樓市跌）：當物業變負資產時的應急選項
當樓市不幸下跌，導致物業估值低於一按及二按的總欠款時，物業便會變成負資產。這時，轉按離場已不可能，首要目標是避免斷供而被收樓。
- 力保供款：在任何情況下，維持準時還款是第一要務。一旦斷供，財務公司與銀行便有權收回物業拍賣，屆時的損失將會更大。
- 尋求專業意見：若還款壓力已超出可負擔範圍，應主動向認可的債務輔導機構求助，探討可行的債務舒緩方案。
- 切勿「債冚債」：避免再借入其他高息貸款來償還按揭，這只會令你陷入更深的債務漩渦。
主動出擊：提早還款節省「二按利率」的策略
無論市況如何，只要你手上有額外的資金，都應該考慮主動出擊，提早清還部分欠款。這不但能節省龐大的二按利息，更能降低你未來轉按的門檻，讓你更快地擺脫困局。
策略一：集中火力清還二按本金
如果你有一筆獎金或額外儲蓄，最有效益的做法，是將其全數用於償還二按的本金。由於二按利率遠高於一按，每提早償還一元二按本金，所節省的利息支出，遠比償還一按本金為多。在行動前，請先查閱你的二按貸款合約，確認提早還款會否有罰息條款。
策略二：評估以低息私人貸款清還二按的可行性
這是一個財務重組的選項，適合信貸紀錄良好，且有穩定收入的人士。操作方法是申請一筆利率較低的私人分期貸款（P Loan），用以全數清還利息極高的二按。
在考慮此方案時，必須仔細比較：
- 實際年利率（APR）：私人貸款的APR，是否顯著低於你現時二按的實際利率。
- 貸款額與年期：你能否成功申請到足以清還二按的貸款額，以及新的每月還款額是否在你可負擔的範圍內。
這個策略的好處是能即時中止高昂二按利息的支出，讓物業變回只有一按的「乾淨身」，為日後市況好轉時的正常轉按鋪路。
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二按申請流程及常見問題 (FAQ)
Q1：一按銀行一定會同意二按申請嗎？
答案是不一定。銀行會以保障自身利益為首要考慮。當銀行收到你的二按申請請求時，會重新評估風險。如果銀行認為增加二按會令你的總債務過高，還款壓力大增，繼而增加銀行自身的壞帳風險，銀行絕對有權拒絕你的申請。
Q2：發展商提供的二按（呼吸Plan）利率會較低嗎？
發展商提供的二按計劃，其「二按利率」初期可能非常有吸引力，甚至低於一按的利率，這就是所謂的「蜜月期」。但是，這個低息期通常只維持首兩至三年。當優惠期結束後，二按利息會大幅抽升至一個極高水平，例如最優惠利率（P）加若干百分比，令你的每月還款額倍增。
Q3：銀行如何得知我申請了二按？
試圖隱瞞銀行申請二按是行不通的。首先，當你向財務公司申請二按時，對方通常會查閱你的信貸報告（TU），這會留下記錄。其次，所有物業的按揭都需要在土地註冊處登記，這是一項公開記錄。自2017年起，土地註冊處已推出電子提示服務，當你的物業有新的「押記文件」（例如二按契據）登記時，一按銀行就會收到通知。
Q4：除了「二按利率」，還有甚麼隱藏費用？
除了需要仔細計算二按利息，申請過程中還有其他費用需要注意。這些費用包括處理法律文件的律師費、財務公司可能收取的申請手續費或行政費、以及提早還款可能產生的罰息。將所有費用加起來，才是你真正的總借貸成本。
Q5：若已陷入二按財困，可向哪些機構求助？
假如因高昂的二按利息而陷入財政困難，主動尋求協助是十分重要的一步。你可以考慮向專業的債務重組顧問諮詢，他們可以協助你與債權人協商還款方案。此外，香港也有一些非牟利機構，例如東華三院健康理財家庭輔導中心，提供中立和免費的債務輔導服務。在最壞的情況下，你可能需要尋求律師協助，了解債務舒緩或破產程序的處理方法。
