想賣居屋，是否一定要先補地價？這筆動輒百萬計的款項，往往是居屋業主賣樓時最頭痛的一環。究竟應該補地價後在自由市場高價出售，還是直接於居屋第二市場（居二市場）轉售？兩者回報可以相差多遠？
本文將為您全面拆解居屋補地價的來龍去脈，由官方計算公式、7大申請步驟，到比較兩大市場賣樓收益的策略分析，再傳授三大慳錢財技，助您清晰規劃賣樓部署，作出最精明的財務決策。
居屋補地價是什麼？一文看懂兩大市場分野
想將居屋賣樓而不補地價，是許多業主關心的議題。要理解這個選項，首先要清楚「補地價」的整個概念。簡單來說，它就是將政府當初賣樓給你的折扣，交還給政府的過程。這個機制的存在，令居屋市場被清晰劃分為兩個世界：一個是買賣對象受限的「居屋第二市場」，另一個則是與私樓無異的「自由市場」。
補地價的定義與政策目的
為何資助房屋需要「補地價」機制？
資助房屋，例如居屋，是政府利用公共資源協助市民置業的政策。因此，政府在售價上提供了顯著的折扣，讓合資格人士能以低於市值的價格購入單位。補地價機制的設立，正是為了確保這項福利不會被用作短期的投機圖利。它猶如一個限制鎖，在你將單位投放到完全公開的市場前，必須先解除這個鎖，確保公共資源用得其所。
購樓折扣與公共資源的關係
你當年買入居屋時所享有的折扣，實質上是來自全體市民的公共資源，主要體現在豁免的地價上。當你決定補地價並在自由市場出售單位時，你將會以完整的市場價格賣出。換句話說，你實現了單位包含地價在內的全部價值。因此，將當初的折扣金額交還給政府，就是歸還這部分的公共資源，體現了政策的公平性。
未補地價（居屋第二市場）vs. 已補地價（自由市場）
一個居屋單位，根據其是否已補地價，其法律地位和市場價值截然不同。你可以把它想像成同一個單位，卻擁有兩種截然不同的身份。
業權限制：出售、出租及承繼的分別
未補地價的居屋，其業權是受限制的。業主只可以將單位出售給特定的合資格人士，而且絕對不能將單位用作出租用途，否則即屬違法。在承繼方面，繼承人同樣會繼承這份受限制的業權。相反，一旦完成補地價，單位的業權限制就會被解除，它就等同於一間私人樓宇。業主可以自由地在市場上向任何人士出售或出租，享有完整的業權。
買家資格：誰能購買未補地價單位？（綠表與白居二）
這就是未補地價市場的關鍵限制。它的潛在補地價買家群體非常狹窄，主要只有兩類人士：第一類是「綠表資格人士」，他們主要是現行的公共屋邨租戶。第二類是透過「白表居屋第二市場計劃」（簡稱「白居二」）抽籤成功的合資格申請者，他們是符合特定入息及資產限制的非公屋住戶。除了這兩類人，其他任何人都沒有資格購買未補地價的居屋。
樓價與升值潛力：兩者價格的顯著差距
由於買家資格受限，未補地價的居屋單位流通性較低，其售價自然會比已補地價的單位有明顯折讓。這個差價，某程度上反映了未來補地價幾錢的預期成本。買家會考慮到將來若想在自由市場出售，仍需承擔補地價的費用。而一個已補地價的單位，因為已經解除了所有限制，可以面向全港所有買家，其樓價能緊貼同區的私人樓宇水平，升值潛力亦得以完全釋放。
各年份居屋轉售限制及政策沿革
想將居屋賣樓而不補地價，首先要清楚了解您單位的購入年份。政府為了確保公共資源用得其所，不同時期推售的居屋，其轉售限制和禁售期都有很大分別。想知道您的單位何時才能放售，以及可以賣給哪類補地價買家，就要從您簽署轉讓契據的日期開始計。
居屋政策演變歷史表
| 年份 | 轉售限制政策 | 擔保期 | 關鍵變化 |
| 1978-1999 | 10年禁售期 | – | 居屋計劃開始，旨在協助中低收入家庭置業安居。 |
| 1999-2005 | 5年禁售期，2年內可原價回售 | – | 首次放寬限制，以應對當時亞洲金融風暴後樓市的需求。 |
| 2005-2007 | 取消回購政策 | 30年 | 「房委會無理由阻住人發達」，時任房屋及規劃地政局局長言論反映當時鼓勵市場流轉的政策取向。 |
| 2018 | 首2年原價轉售，5年後可補價 | 30年 | 開始收緊政策，回應社會對遏止短期炒賣的訴求。 |
| 2019-2021 | 10年內不可補價 | 30年 | 進一步收緊，打擊將資助房屋用作投機工具的行為。 |
| 2022至今 | 15年才可補價 | 30年→50年 | 最嚴格限制，確保公共資源用於滿足自住需求。 |
| 2024年新政 | 維持15年限制 | 50年 | 擔保期大幅延長，旨在激活舊居屋在第二市場的流轉。 |
居屋補地價計法：一條公式計清補價金額
當業主考慮將單位投放到自由市場，放棄不補地價的出售方式時，最關心的問題自然是補地價幾錢。其實，房委會的計法相當直接，並不是甚麼複雜的秘密。只要掌握一條核心公式，就可以自行估算出所需繳付的大約金額，為財務作出準確預算。
官方補地價計算公式詳解
計算補地價的金額，完全取決於兩個核心因素：第一是單位在「補價時」的市值，第二是您「購入時」的折扣率。一個常見的誤解是以為補價金額與當初的買入價有關，但事實並非如此。官方的計算基礎是物業現時的價值，所以樓價升跌會直接影響最終的補價款項。
核心公式：補價時市值 x (購入時的折扣率)
這條官方公式如下： 補價金額 = 補價時單位市值 x 購入時的折扣率
這裡的「補價時單位市值」是由房委會委派的測量師評估而定，而「購入時的折扣率」則是當年政府以優惠價將單位出售給您時，所豁免了的市價百分比。最準確的查證方法，就是查閱您手上那份單位的首次轉讓契據（俗稱樓契）。
補地價申請「7大步驟」詳細流程
整個補地價申請過程涉及多個部門和專業人士，以下是詳細的流程表，助您清晰掌握每個環節。
| 步驟 | 具體操作 | 處理時間 | 費用 | 注意事項 |
| 1. 遞交申請 | 填妥評估補價申請書HD1065C，連同樓契副本及手續費 | – | $6,780（不退還） | (房委會每年4月1日調整) 費用已包括行政費及測量師估價費。表格HD1065C適用於已屆滿5年轉讓限制的單位；未滿5年限制則需使用另一表格。 |
| 2. 發出認收通知書 | 房署確認收到申請並發出認收通知書 | 收件後即時 | – | 標誌正式進入程序，請妥善保存此通知書作日後查詢之用。 |
| 3. 委派測量師估價 | 房署委派測量師行上門視察及估價 | 認收後2-3週 | – | 測量師會檢查維修狀況及僭建。若有僭建物，或會影響估價或要求還原，建議業主預先處理。 |
| 4. 發出評估補價通知書 | 房署發出正式補價金額通知 | 約1個月 | – | 有效期僅2個月。此金額已是最終定價，除非上訴，否則沒有議價空間。 |
| 5. 繳付補價 | 業主以銀行本票或律師行劃線支票繳付 | 通知書發出後2個月內 | 補價金額 | 逾期需重新申請，並要再繳付一次申請費用，之前的估價亦會作廢。 |
| 6. 發出解除轉讓限制證明書 | 房署發出正式解除文件 | 繳付後即時發收據，稍後發證明書 | – | 收到證明書後，單位的法律地位已等同私人樓宇。 |
| 7. 土地註冊處登記 | 建議業主到土地註冊處登記證明書 | 自行安排 | 登記費用 | 可委託律師代辦。此步驟極為重要，能確保物業的業權清晰，方便日後買家進行查冊。 |
賣樓策略：不補地價 vs 補價後自由買賣 優劣大比拼
決定居屋賣樓時，選擇「不補地價」在居二市場出售，還是補足地價後在自由市場放售，是每個業主都會遇到的十字路口。這個決定不單純是程序上的分別，更直接影響你的最終收益、交易速度，以及未來的財務部署。
實際案例分析
（以下為一則假設例子，旨在說明計算邏輯，實際數據會因市場變化及單位狀況而有所不同。）
為了讓您更具體理解兩者的分別，我們以一個實際案例作比較：
案例背景：沙田愉翠苑某單位
- 購入年份：2015年
- 買入價：280萬
- 購入時折扣率：48% (即5.2折)
- 2025年房委會估算市值：750萬
方案一：補地價後於自由市場出售
- 需補地價金額：$750萬 (補價時市值) x 48% (折扣率) = $360萬
- 自由市場估計賣價：$780萬
- 淨收益：$780萬 – $280萬 (買入價) – $360萬 (補價) = $140萬
- 優點：面向全港買家，單位價值潛力完全釋放。
- 風險：需要承擔樓價在申請補地價期間下跌的風險，以及處理補地價的行政程序。
方案二：不補地價於居二市場出售
- 居二市場估計賣價：$520萬 (約自由市場價7折)
- 淨收益：$520萬 – $280萬 (買入價) = $240萬
- 優點：無需動用大額資金補地價，交易流程相對簡單。
- 風險：潛在買家群體極為狹窄（只限綠表及白居二人士），可能需要較長時間才能成功出售。
結論：在此案例中，於居二市場出售的淨收益反而較高，且無需承擔補地價的資金壓力和市場風險。這突顯了業主在決策前，必須仔細計算和評估自身情況。
補地價慳錢財技：三大策略應對資金壓力
處理居屋補地價，業主最關心的往往是「補地價幾錢」。除了盡力節省補價金額，更關鍵的是如何解決這筆龐大的資金需求。以下三大策略，助您從容應對。
策略一：把握樓市跌勢，在估價低位申請
補地價的計算公式是「補價時的市值 x 購入時的折扣率」。當中，購入時的折扣率是固定不變的，唯一會變動的因素就是「補價時的市值」。因此，最直接的慳錢方法，就是在樓市下行週期提出補地價申請。
- 監控指標：密切留意同屋苑近期成交價、銀行估價走勢、差估署樓價指數等宏觀數據。
- 最佳時機：樓市調整期、加息週期、經濟環境不明朗時，單位的估值自然會相對較低。
- 風險提示：「估市」本身存在風險，若過早補地價而樓價繼續下跌，或會導致實際賣出價低於預期。
策略二：善用「賣樓同步補地價」律師樓操作
對於手頭上沒有足夠現金應付補地價的業主，這個方法可說是最關鍵的解困財技。簡單來說，就是利用賣樓交易本身的流程，讓買家支付的樓價去同步完成補地價。
- 成交期：建議在簽訂臨時買賣合約時，與買家協商訂立90日的成交期（標準為60日+30日緩衝），以預留充足時間處理補地價程序。
- 資金流程：成交時，買家樓價會先存入律師的信託戶口，律師會按次序優先支付補地價款項給房委會，再清還賣家原有的按揭，最後將餘額交給賣家。
- 風險控制：確保律師樓信譽良好，並在合約上清楚列明此交易為「同步補地價」安排，以保障雙方。
策略三：善用專業二按，主動出擊 (Credit KO)
「賣樓同步補地價」雖然無需動用自己資金，但始終較為被動，業主需要完全依賴買家的資金和交易時間表。想更主動地掌握賣樓自主權，可以考慮尋求專業財務公司的二按服務。
- 變被動為主動：與其等待買家，不如主動出擊。透過二按取得資金，業主可以先自行完成補地價，將單位「解鎖」為自由市場物業。
- 把握最佳時機：完成補地價後，業主便可以從容地在市場上尋找最高出價的買家，無需因為要遷就成交期來補地價而倉促出售，從而實現單位最大價值。
- 專業方案：市面上如 Credit KO 等持牌財務公司，專門為居屋業主提供二按貸款方案，助您靈活週轉，輕鬆應對補地價的資金需求。
未補地價居屋按揭：拆解政府擔保期、年期與成數限制
談及不補地價居屋的買賣，按揭絕對是買家最關心的環節之一。與私人樓宇不同，未補地價居屋的按揭審批與房委會提供的擔保期政策緊密相連。
核心概念：50年按揭擔保期及30年還款期
自2024年起，房委會為資助房屋提供長達50年的按揭貸款擔保，而最長還款期也由25年放寬至30年。不過，擔保安排並非一成不變，而是有分階段的：
- 首次出售日起計40年內： 在此期間，銀行可提供最高按揭成數（綠表95%、白表90%）。
- 首次出售日起計40至50年： 樓齡較高的單位，銀行提供的最高按揭成數會降至80%。但買家仍可透過申請按揭保險計劃（HKMC），達致最高90%/95%按揭。
為何未補地價居屋按揭毋須壓力測試？
基於政府擔保，銀行承擔的風險大大降低，因此傳統上豁免了未補地價居屋買家的壓力測試要求。值得留意的是，香港金融管理局於2024年2月28日宣布暫停所有住宅物業的按揭壓力測試要求，並在同年10月16日進一步修訂相關措施。建議讀者隨時查閱金管局最新通告，以獲取最新資訊。
補地價常見問題 (FAQ)
是否所有居屋都需要補地價才能自由出售？
絕大部分居屋都需要，但凡事總有例外。市場上確實存在極少數可以不補地價就在自由市場買賣的居屋，主要是指房委會第一期至第三期甲發售的單位，例如沙田穗禾苑、觀塘順緻苑等。因當時的地契條款未設有轉讓限制，但這只屬歷史遺留的少數情況。
如何判斷房委會的估價是否合理？過高如何反對？
業主如認為估價過高，可在收到「評估補價通知書」的28天內，以書面形式向房委會提出上訴。成功的關鍵在於提供客觀證據，例如附上多間主流銀行的免費估價報告作理據，會更有說服力。
評估補地價通知書可否延期？
不可以。通知書有效期僅2個月，逾期即告失效，業主需重新遞交申請及繳付所有費用。
補地價可否分期付款？
不可以。房委會不接受分期付款，補價金額需以銀行本票或律師樓支票一筆過繳付。因為補地價是為物業解除業權限制的行政手續，並非商業貸款。
【法律警示】違法出租或出售未補地價單位的嚴重後果
不論您選擇哪種方案，都必須緊記：切勿在未完成補地價程序前，將單位違法出租或售予非合資格人士。根據香港《房屋條例》，這種行為屬於刑事罪行，一經定罪，最高可處罰款50萬港元以及監禁一年。後果非常嚴重，絕對不應以身試法。
[註：政府房屋政策及相關費用或會不時修訂，本文資料僅供參考，一切以官方最新公佈為準。]
