【2024最新按揭成數完全指南】詳細解析按揭成數與樓宇按揭貸款的關係

內容大綱

按揭成數是置業計劃中非常重要的一環,視乎心儀物業可以承造的最高按揭成數,準業主需要準備的首期都有所不同;而政府在2023年防寬按揭成數限制後,樓價在1000萬以下的住宅,都可以承造最高九成按揭,令準業主的置業計劃可以有更大彈性。因此按揭成數是每個正考慮置業的人,都應該先了解清楚的機制。本文整理了有關按揭成數的資料,助你選擇供款壓力最低、最理想的按揭貸款計劃。

什麼是按揭成數?

按揭成數是指按揭貸款批出的貸款金額,與物業現時價值的比例。舉個例子,一個現時樓價為700萬的物業,如準業主申請以按揭成數為九成的按揭貸款計劃,他可以獲批630萬的貸款以置業。按現行香港政府制定的政策下,不同價格樓宇可承造的最高按揭成數各有不同,詳情可參閱下列「按揭成數表」:

樓宇價值最高可承造按揭成數
400萬至1,000萬元九成
1,000萬以上至1,125萬元以下八至九成(貸款額上限為900萬元)
1,125萬以上-1,500萬元八成
1,500萬以上-1,715萬元七至八成(貸款額上限為1,200萬元)
1,715萬以上-3,000萬元七成

按揭成數與房屋貸款的關係

按揭成數是其中一個能影響貸款額的重要因素,因為貸款的按揭成數越高,貸款金額就越高,而買家在置業時要預備的首期金額就可以越低,有助減輕有意置業人士的儲蓄壓力。以上述樓價為700萬的物業為例,如買家申請按揭成數為九成的按揭貸款計劃,他只需先付上70萬元,就可以購入該700萬元的單位。雖然申請成數較高的按揭貸款,可相對減輕儲蓄壓力,但在還款期不變的情況下,高成數按揭貸款計劃的供款壓力亦相對較大,因此在考慮按揭貸款的成數時,應平衡各方面再作出最符合自身經濟能力的選擇。

影響按揭成數的因素

收入狀況

收入狀況是其中一個銀行或貸款機構在審批貸款申請時,評估申請人的還款能力的重要因素。對貸款機構而言,申請人的收入越高、財務狀況越穩定的申請人,其準時供款的機會理論上就越高,因此就可向其批出較高按揭成數。而對於貸款機構而言,工資收入並非唯一考慮的收入來源,他們在審批貸款申請時,亦會考慮佣金、租金、投資收益等其他收入。

信用記錄

貸款機構在審視貸款申請時,一般都會考慮申請人的信用記錄。一般來說,信用記錄良好的申請人,貸款機構都會信納其準時還款的機率較高,因此或會批核出一個較高按揭成數的貸款計劃;相反,如申請人信用記錄不良、曾有拖欠還款記錄,則可能被拒絕批核按揭貸款申請、或只能獲取較低的按揭成數。

房屋價值

根據現行房屋政策規定,不同價值的樓宇可承造的按揭成數各有不同,如樓價在400萬至1,000萬內的物業,申請人最高可承造九成按揭成數;此外,樓宇類型對銀行會批出的按揭成數亦有影響,如村屋、唐樓等物業,即使在樓價處於400萬至1,000萬範圍內,貸款機構或會因其樓齡等風險,而無法批出高成數按揭貸款。

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按揭成數常見問題

Q1: 申請人的入息會否影響「按揭成數」?

入息是否穩定一般都是貸款機構評估申請人還款能力的重要因素,但貸款機構同時亦會考慮佣金、租金、投資收益等其他收入,以決定批出的按揭成數。

Q2: 申請人用什麼身份買樓,會否影響「按揭成數」?

按揭貸款申請人用哪種身份申請按揭貸款,都可能對可獲批的按揭成數造成影響。例如,首置人士和非首置人士可獲取的最高按揭成數不同,首置人士一般最高可以獲托九成按揭,但如非首資,以投資為目的置業的申請人,可能就無法獲批高成數按揭。

Q3: 購買一手樓及二手樓在申請「按揭成數」有分別嗎?

在按揭成數獲放寬後,購買一手樓或二手樓,即使是購買樓花,只要滿足其他條件,可獲批的最高按揭成數均相同。

Q4: 申請轉按的「按揭成數」,跟一般按揭申請有別嗎?

業主如計劃轉按,將按揭計劃由原先銀行轉到其他貸款機構,這種按揭計劃的按揭成數,一般會以轉按後的物業估值為計算基準。未必能夠申請高成數按揭計劃。

Q5: 購買居屋、村屋、唐樓的「按揭成數」,跟私樓有沒有分別?

購買居屋、村屋、唐樓的按揭成數,一般會低於私樓,除了可承造按揭成數較其他私人樓宇低,貸款機構對這幾類物業的按揭要求,如利率或還款期一般都較嚴格。

Q6: 經濟下行及疫症打擊下,銀行會否收緊「按揭成數」?

在面對經濟下行、疫情等不明朗因素下,為降低風險,銀行等貸款機構可能會收緊其按揭政策,包括下調按揭成數、提高利率等。