貸款小貼士

【樓按壓力測試】樓按壓力測試計算方法及入息計算

在購買樓宇時,假如您需要申請按揭,就必須先通過壓力測試。壓力測試的目的是評估按揭申請人是否有足夠的財政能力,即使在利率上升的情況下,仍然可以負擔按揭貸款並繼續還款。在本文中,我們將深入探討甚麼是樓按壓力測試、如何計算按揭壓力測試、列舉實際例子,並解釋按揭入息計算,以幫助您更全面地理解壓力測試。 甚麼是樓按壓力測試? 樓按壓力測試專門用來評估按揭申請人是否有足夠的財務能力,以應付按揭貸款的壓力。當您向銀行或金融機構申請按揭貸款時,就必須先進行壓力測試,以確保即使未來出現任何情況,您都能夠繼續還款。這有助避免貸款人在未來的金融波動中陷入財務困境,亦能預防「斷供」的情況大量出現。 壓力測試計算方法 認識如何計算壓力測試前,先要了解甚麼是「供款佔入息比率」(Debt Servicing Ratio)。「供款佔入息比率」是指每月供款佔入息的百分比。 「供款佔入息比率」=(每月總供款/以每月入息)x 100% 而壓力測試是根據現時水平按息上升兩厘,再用以計算申請人的「供款佔入息比率」。比率只要低於60% ,便能通過壓力測試。 壓力測試例子 以下為計算壓力測試的例子。假如李先生準備購入一個$600萬的單位,按揭7成,即貸款額為$420萬。以息口3.625厘及25年期來計算,每月供款額為$21,308。計算壓力測試時,要在現時水平按息上調兩厘,即月供上升至$26,106。因此,李先生的最低家庭收入需要有$43,510,才能符合「供款佔入息比率」不多於60%的要求,並通過壓力測試。 按揭入息計算 按揭入息除了包括每月以家庭為單位的收入,要注意花紅及雙糧亦可計算在入息當中。只要將過去兩年的平均金額攤分為12個月計算,或根據過去一年的稅單攤分12個月去計算便可。以下圖表為您羅列出不同的貸款額在以60%上限、借貸30年和息口3.625厘計算下,通過壓力測試需要的平均最低家庭每月收入。 總按揭 通過壓力測試所需的每月平均收入 200萬 $19,188 300萬 $28,782 400萬 $38,377 500萬 $47,971 600萬 $57,565 700萬 $67,159 800萬…

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【準業主必讀】一文了解樓宇按揭及貸款手續須知

在香港上車需要大量資金周轉,即使儲到足夠的首期,供樓開支龐大,財政負擔更是百上加斤。要為置業做好萬全的準備,可以考慮申請樓宇按揭,讓各位準業主靈活周轉。詳看下文,Credit KO為您詳細介紹樓宇貸款,以及整理了按揭貸款的手續流程,助您為置業做好萬全準備,輕鬆安居樂業。 樓宇按揭是什麼? 作為準業主經常聽到「樓宇按揭」、「按揭貸款」,其實「樓宇按揭」的意思是以物業作為抵押,向銀行或財務機構借貸,支付物業的售價,讓準買家以最少的資金購入物業。坊間一般的按揭貸款都是為私人樓宇而設的,借款人必須按時分期還清貸款,包括本金和利息,否則提供貸款的銀行或財務機構便有權收回物業。 各位準業主在選擇相應的樓宇貸款計劃時,最好先查閲信貸報告以計算自身的供款能力,及詳細了解按揭貸款批核條件,再考慮按揭成數、還款期、利率等因素以作決定,確保能輕鬆通過審批。 按揭成數是什麼? 按揭成數(Loan-to-Value Ratio)是申請樓宇貸款的考慮因素之一,銀行會根據物業估價、借款人的財務狀況、物業類型、物業用途以及壓力測試,以訂立最高貸款比例,即是按揭成數上限。而按揭成數越低,需要支付的首期款項就越高,並且獲批的款項也會相對較少。按揭成數通常影響貸款的利率及審批條件,銀行會根據按揭成數上限批出實際的按揭成數,現時首置人士最高可獲批9成按揭,非首次置業人士則最高可獲批7成按揭,而實際批出的按揭成數需要視乎樓價以及借款人的財務狀況而定。 銀行按揭 VS 發展商按揭/財務機構按揭 除了一般銀行提供的樓宇按揭外,還有財務機構可以承辦按揭貸款,而購入新樓盤,發展商亦會藉著指定的財務機構提供樓宇按揭貸款計劃,讓買家更輕易上車之餘,同時催谷樓盤項目銷售。究竟兩者有什麽分別?哪一個按揭貸款相對低息、高成數呢?以下整理了銀行按揭與發展商按揭/財務機構按揭的不同,讓您清楚自身適合哪一種按揭貸款計劃。 銀行按揭 一般來説,樓宇按揭都是由銀行提供貸款方案。銀行所提供的按揭由政府訂立的按揭成數上限以及金管局所限制,銀行會根據該物業估價、借款人的財務狀況、壓力測試等各項因素,以決定最終實際的按揭成數。通常批核較為嚴謹,未必能夠借足成數上限,而且利率比較低。 發展商按揭/財務機構按揭 發展商按揭/財務機構按揭提供的樓宇貸款一般不受規管,申請門檻較低、審批較寬鬆,較大機會能夠借足按揭成數,而且借貸人無需接受壓力測試。雖然發展商按揭/財務機構按揭通常設有供款初期優惠,在首2-3年息率與銀行差不多,但「低息期」後利息會大大攀升,甚至比銀行按揭負擔更重。 銀行按揭普遍提供更多的靈活性和不同選擇,而發展商按揭/財務機構按揭則會提供特別的短期優惠,各位準業主在申請樓宇按揭貸款前應根據自身需求及財務狀況再作選擇。 樓宇按揭貸款手續 在正式置業前,除了需要準備足夠的資金支付首期款項外,更需要預備充足的時間,以處理按揭貸款的手續及流程。以下為您整理了按揭手續的詳細流程: (一)簽訂臨時買賣合約 在決定購入物業後,必須簽署「臨時買賣合約」並支付「臨時訂金」(俗稱「細訂」),一般總值為樓價的3%-5%。買家亦可同時與賣家協定簽署「正式買賣合約」的日期,通常日期會定在簽署「臨時買賣合約」後的第14日。買家可以委托銀行認可的律師樓對物業進行查冊、核實樓契,並訂立「正式買賣合約」,簽署「正式買賣合約」時須透過律師繳付「大訂」及買賣樓宇印花稅。 (二)準備樓宇按揭申請的所需文件 在簽訂及拿取臨時買賣合約後,銀行便會受理按揭貸款的申請,申請者在申請按揭前需要準備以下文件: 身份證 三個月内的住址證明 工作證明/最近三個月的糧單 最近三個月銀行月結單 最近一年的稅單 臨時買賣合約 律師樓資料或卡片…

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長命契聯名買樓好不好?長命契轉名手續,優缺點知多啲!

在考慮買樓時,選擇長命契聯名持有是否是一個明智的選擇?這種聯名方式是否有利於轉讓物業的手續?讓我們一起來了解長命契的優缺點! 長命契是什麼? 長命契英文是Joint Tenancy,長命契的另外一個別名是聯權共有。聯名共有人的業權權益互相重疊,每一位共有人都可自稱擁有該物業的全部權利。由於業權的重疊,聯名共有人不能擅自將其名下的業權轉讓或處置。所有聯名共有人都享有「長命契」的權益,這意味著若其中一方離世,其所擁有的業權會自動平分給其他仍在世的聯名共有人,而不會作為遺產來處理。 換句話說,該物業的業權會一直保留在聯名共有人之間,直到只剩下一位聯名共有人在世,才能單獨決定如何處理業權。這種聯權共有方式是俗稱的長命契。舉例來說,夫妻兩人以「長命契」的方式共同購入了一處物業,但後來丈夫不幸離世,其業權便自動轉移給妻子。即使丈夫曾撰寫平安紙,在遺囑中列明了遺產的分配,該物業的業權仍不會被視為遺產,而是根據「長命契」的原則自動歸屬給妻子。 長命契遺產如何處理? 聯名物業以聯權共有(Joint Tenant)方式持有,俗稱為「長命契」,是一種特殊的共有方式。在這種情況下,所有共有人都共同持有整個物業,而非僅擁有其部分。當中若有一名聯名業主不幸離世,其遺產不會透過一般遺產承辦程序進行分配。相反地,其所有權會直接通過「權益生存」(Right of Survivorship)原則自動傳遞給仍然存活的聯名業主,無需經過複雜手續。 在「長命契」的安排下,聯名業主可以享有業權的穩定性與便利性。當一位業主去世時,其他共有人無需擔心產生遺產爭議或分割問題,因為所有權的轉移是自動且無縫的。這種形式對於夫妻、家庭成員或商業夥伴間的共同持有物業尤其受歡迎,因為它能夠更好地保障物業的權益轉移。 然而,儘管「長命契」有其優勢,也應該謹慎考慮這種共有方式可能帶來的風險。例如,若一位聯名業主過度負債或處於法律紛擾,可能會影響其他共有人的利益。因此,在選擇聯名持有物業時,必須確保所有共有人之間的信任和合作,以確保物業的健康運營。 另外,聯名業主應該保持物業文件的準確與更新,並確保在其中列明聯權共有的形式。這將有助於避免潛在的法律爭議或不明確的所有權問題。 長命契和分權共有有什麼差別? 分權共有(Tenancy In Common) 分權共有是一種物業共有的形式,意指每位聯名持有人擁有自己獨立的業權份額,彼此之間互不干涉。以夫妻兩人各自持有50%的物業權益為例,其中一方欲出售自己名下的50%業權時,無需經過另一方的同意,可自行處理出售或轉讓的程序。 聯名持有人擁有自主決策的權利,可以自行處置名下的業權,例如轉讓給後人、留作遺產,或售予他人。這種共有形式意味著每位持有人各自擁有物業一部分的權益,互不干涉,並不存在權益重疊的問題。 分權共有的優點在於,若其中一位持有人遇到財務困難,被債權人追討債務,僅該名處於困境的持有人的業權受到影響。在這種情況下,債權人只能拍賣該名處於困境的持有人所擁有的權益。這樣的情況通常被稱為「半契樓」或「碎契樓」。 長命契(Joint Tenant) 與分權共有不同,長命契裡的聯名人必須獲得其他共有人的同意,才能進行任何影響物業業權的決策。 例如,夫妻以長命契方式聯名持有一處物業,若其中一方希望將物業轉讓給他人,或者將其一半的業權轉讓給他人,在沒有得到另一方同意的情況下是無法實現的。長命契模式下的持有人必須達成共識,確保物業的任何決策都是經過共同討論並取得共識的。這樣的共有形式有助於確保共同持有物業的穩定運作和共識達成。 長命契業權分配 在長命契裡,所有聯名持有人都會被視為一個整體。若日後有出售物業的打算,必須獲得所有聯名持有人的共識並簽署同意書,才能進行交易,不得單獨出售個別持有人的份額。此外,聯名持有人的業權比例是平等的,例如若有兩位業主,則各佔50%的業權;若有四位業主,各佔25%的業權。當其中一位業主離世,其業權會自動均分給餘下的聯名持有人。如再有另一名業主過世,業權會繼續平均轉移到其餘的聯名持有人即受益人,以此類推。 長命契轉名承辦手續 所有業權持有人在長命契的決策,包括物業轉名等重要事項,都必須獲得其他共有人的同意方能進行。若其中一位長命契物業共有人有意將自己的業權轉移給後代,他可以請求律師代為製作一份瓜份業權的契據,並向其他共有人發出通知。接著,必須將這份瓜份契據登記在土地註冊處的記錄冊上。 在香港政府的政策下,當業主購買居屋單位時,可以選擇與申請表上的某一名家庭成員以長命契的方式聯名擁有物業。這被俗稱為「居屋長命契」。然而,若居屋單位尚未支付地價,而業主有意進行轉名、除名或長命契加名等業權變更,必須先向房屋委員會申請並獲得同意方能進行。在這樣的情況下,房屋委員會會視乎個別情況進行評估,若無需支付地價,則通常會批准業主的申請,允許業權的轉移。 然而,採用長命契的共有方式必須謹慎考慮其可能產生的影響和風險。特別是在居屋長命契的情況下,若有業權變更的需求,必須遵守政府的相關規定,以確保交易的合法性和有效性。此外,任何業權的變更都應該確保經過所有持有人的共識,以維護共有人之間的公平和利益。…

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【未補地價居屋攻略】二手居屋買賣套現方法

香港的房地產市場一直供不應求,對於首次置業的潛在業主來說,資助房屋,包括居屋、房屋協會樓、首置上車盤等,都是他們上車的首選。然而,資助房屋有轉售和出租限制,若業主擅自將未補地價的單位加按,可能觸犯法例。但這並不意味著資助房屋的業主們會束手無策。除了向房屋委員會補地價,讓單位可以自由買賣和出租外,未補地價的業主們還有其他合法的套現方式嗎?Credit Ko 貸款專家將在本文中進行詳細探討。 甚麼是補地價? 除了向房屋委員會補地價,讓單位可以自由買賣和出租外,未補地價的業主們還有其他合法的套現方式嗎?Credit Ko 貸款專家將在本文中進行詳細探討。 補地價是指政府將當初給予買樓者的售樓折扣退還,因此補地價金額與出售樓宇的折扣息息相關。簡單來說,補地價的實際金額取決於現時單位市值及購入折扣率,即房委會就目前單位估價 x 當天購入單位的折扣率。以假設目前單位估值為600萬元,而當年購入居屋折扣率為48%,則補地價金額為:600萬元 X 48%,即2,880,000元。 然而,需要注意每期居屋的折扣率均有所不同。舉例來說,2018-2019年間的新居屋,大部分樓宇折扣提升至48%,這表示未來的補地價金額也會相應提高。而分期出售的屋苑也可能享有不同的樓宇折扣。 以粉嶺的昌盛苑為例:其折扣介乎21%至53%,差距超過一倍,因此業主最好事先查看一手樓契中的細節。同時房委會網站也會提供有關屋苑的大致折扣率及歷年屋苑名單,供參考之用,其中包含當年售價與單位數目。 在市場上出售居屋單位,大致有兩種方法:一、透過「居屋第二市場」將未補地價的居屋轉售給「綠表」人士(公屋租戶),或是符合一般居屋申請資格的「白表」人士;二、透過向房委會補地價,將物業轉為私人物業,再於自由市場公開出售。 然而,若沒有補地價或未取得政府許可,自行將居屋單位出租或售出,即屬違反《房屋條例第27A條》,最高可被罰款500,000元並處以一年監禁。隨著時間推移,政府對於居屋政策可能會有所調整,因此建議購房者隨時留意最新的政府指引與規定。 未補地價居屋轉名手續 若其中一名居屋業主欲「甩名」或「轉名」給其他非業主的家庭成員,必須先向房屋署提交業權轉讓申請書並獲得其同意。可作申請的特別原因一般僅限於以下幾種情況:例如業主年紀年邁(超過65歲)、命危、去世、破產,又或夫婦分居甚至離婚,欲將業權轉讓給另一方;家庭成員因結婚或取得房屋福利而遷出;家庭成員要移民或長期離港工作等。 若欲以上述原因申請「甩名」或「轉名」,必須向房屋署提交相關證明文件,然後等待審批程序。經過審批通過後,房屋署將發出批准書;同時,更改業權的雙方需簽訂一份轉讓臨時合約,並將合約連同批准書交由律師處理。這時候,新的業權持有人已可以向銀行重新申請按揭貸款。 值得注意的是,居屋業主在進行業權轉讓時,需遵守相關規定並辦理所有必要手續,以確保整個轉讓過程順利完成。如有任何疑問或不明之處,建議與房屋署或專業律師咨詢,確保一切合法合規。 未補地價居屋加按可行嗎? 許多業主在需要資金周轉時都會考慮進行物業套現。然而,在一般情況下,未補地價的資助房屋是不允許進行加按套現的。但若遇到特殊或緊急情況,業主仍可向房屋委員會申請將資助房屋進行加按。 根據房屋條例,只要符合以下條件,即使資助房屋在轉讓限制期內(通常為5年)或5年後未補地價,業主仍有可能獲得房屋委員會的批准進行加按: 為籌措醫藥費;支付家庭成員的教育費;支付殮葬費用;因離婚或分居需要向配偶支付樓價或贍養費;因生意財政困難,難以應付開支。 房屋委員會通常只針對非常極端的情況進行考慮,其他原因如個人財務問題則需要視具體情況考慮。房屋委員會的審批標準相當嚴格,一般僅有嚴重拖欠信用卡或貸款等極端情況才有可能獲得批准。即使屬於可接受範圍的原因,申請過程也會較為耗時且程序不簡單。 獲得房屋委員會批准取得「重新按揭准許證明」後,業主可以向銀行或財務公司申請加按套現。然而,即使獲得官方批准,加按套現的金額仍受到嚴格限制。最終批准的貸款額將基於申請人的實際需要以及當日房屋委員會評定的單位市值,扣除補地價後的餘額的80%,再扣除未清還的按揭貸款。 但房屋委員會有權根據業主的實際情況,批出低於最高貸款額的金額。此外,加按的按揭利率也會考慮業主的信貸評分和收入等財務狀況,通常較首次按揭高,實際年利率可能達到5厘以上。 未補地價居屋買賣市場 由於私人樓宇的業權歸屬於房屋持有人,而居屋是香港房屋委員會的計劃之一,因此必須先了解兩者之間的差異。目前的二手居屋市場主要分為兩種,分別是第二市場和自由市場,其主要區別在於是否已補地價以及放售的對象。 第二市場:…

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現契套現流程+好處+還款期注意事項

現契套現,作為一種常見的財務手段,讓借款人能夠利用已供完的樓契向銀行借貸,取得所需現金。在本文中,我們將深入探討這項金融交易的運作方式,以及Credit KO貸款專家所提供的專業見解。如果你想了解如何靈活運用資金、低息套取資金作其他用途,或是如何應對還款期的注意事項,請繼續閱讀,我們將為你一一解答。 現契套現是什麼? 「現契套現」一詞,可以簡單分為「現契」及「套現」兩個部分來理解。字面上看,結合起來的意思是「利用現有房地產契約去籌集現金借貸」。所謂「現契」是指房屋已經不再有任何按揭貸款,債務已經完全清償的物業。通常在房屋供樓的過程中,房地產契約大多會由銀行保管,因此在供樓的業主手上並不會持有實體的房地產契約。等到供樓完成後,業主就可以向銀行贖回房地產契約,稱之為「現契」。而「套現」指的則是透過抵押品向銀行借貸,從中獲取現金。而在「現契套現」的情況下,抵押品自然就是已經完成供樓的房地產了。 至於為何會進行「現契套現」,原因主要有幾個常見的情況。例如,生意周轉不靈,急需大量資金來支持業務運營;需要支付子女的海外留學費用,但流動資金不足;或是不幸罹患疾病,需要龐大的醫療費用等等。這些都是「現契套現」的常見原因。 現契樓意思話你知 什麼是「現契樓」?業主在買樓時會向銀行申請按揭,物業的樓契會交給銀行。待物業供完後,業主向銀行贖回樓契的時候,即形成了現契物業。目前,已供完樓的住戶比例相當可觀。根據2021年的人口普查數據,自置居所供滿樓的家庭住戶共佔66.1%。如果這些業主需要資金周轉,可以再次向銀行申請物業套現。 此外,值得一提的是,「現契樓套現」的做法在近年來逐漸成為趨勢。不少業主在物業供完後,因為持有無按揭的現契樓,獲得銀行信任度高,因此更容易獲得按揭套現的貸款。這對於有緊急資金需求的居民來說,提供了一個相對方便且快速的解決方案。然而,在進行套現時,仍需謹慎評估個人還款能力及風險,確保財務安全。 現契套現手續和所需文件 如果是行資產的話,進行現契套現的流程如下: 前往銀行辦理現契重按,填寫相關的申請表格。提交房地產契約給獲得銀行認可的律師事務所。經過銀行審核後,簽署按揭貸款合約。銀行進行驗房程序,確保物業符合相關要求。驗房通過後,前往律師事務所簽署按揭契約。辦理按揭提款手續(drawdown)。 進行現契套現所需的文件如下: 身份證副本。住址證明。房地產契約。入息證明(如果不是行資產審批而是需要進行入息審批的情況)。 在進行現契重按的過程中,確保準備齊全所需的文件並與銀行及律師事務所合作,有助於順利完成按揭套現手續。另外,也建議在辦理此類貸款時,仔細評估自己的還款能力,避免財務風險。 物業套現無收入者可以申請嗎? 現契套現與買入新物業的辦法不同,無法享受按揭保險的高成數揭即最多借九成的規定。套現的可借金額,在某種程度上也取決於借款人個人情況。例如,如果借款人已是退休人士且沒有收入,利用現契可向大部分銀行最多借取房價四成按揭,而某些銀行甚至會進一步縮減成數,最多只能借取樓價兩成半。 另一方面,如果申請人仍有收入,有些銀行甚至願意借出房價的八成按揭(前提是房屋價值不超過600萬,且視乎借款人收入狀況)。還有一點需要注意的是,如果借款人擁有一層供滿的房產以及一層未供滿的房產,如果利用供滿的房產進行現契套現,但身上仍有按揭貸款,套現金額仍然會被扣減一成。因此,各位最好先根據自身的財務需求、個人收入情況和按揭計劃,清楚了解現契套現和重按是否是最適合的選項。 假設業主之前已供滿房產,年齡較大,可能已到退休年齡,因此未必有收入。如果業主再次申請現契樓按揭,銀行會進行資產評估。根據評估結果,批出的按揭成數最高為房價的四成。然而,若申請人沒有穩定入息,只有部分銀行願意批出房價的四成按揭,一般銀行只會辦理兩成半按揭。 供完樓贖契手續有什麼? 一般上,從處理文件、註冊到完成贖契,需要三至四個月的時間,費用約為二、三千元。然而,即使有些業主已經完成贖契,仍會重新進行翻按,並將借出的資金放入「按揭儲蓄掛鈎戶口」以抵銷利息支出,同時允許樓契抵押在銀行上。 當樓契抵押在銀行時,銀行會在物業的土地註冊處記錄一項按揭押記,相關的樓契文件也會由銀行保管,直到所有按揭貸款全部清還為止。在接近完成供樓前幾個月,承造按揭的銀行會發信通知買家需進行贖契手續,但有時部分銀行可能會遺忘通知,業主也可以主動向銀行查詢相關情況。然後,在律師樓的安排下,會準備贖契文件交由銀行簽署,確認業主已全部還清按揭貸款,並將這項信息註冊在土地註冊處中,然後向銀行索回樓契。但並非所有律師行都能辦理贖契手續,因此在委任律師協助之前,還需要先向負責按揭的銀行查詢,確定哪些律師行被認可辦理贖契手續。 供完樓按揭/現契套現有什麼好處? 供完樓按揭/現契套現有以下的好處: 資金靈活運用 供完樓後,物業已經完全屬於自己,每月沒有按揭在身,這使得資金使用更加靈活。你可以選擇將資金投資於其他項目,滿足不同的投資需求,或應對緊急支出,提供更大的財務自由度。 低利息套現 如果你需要借取資金,進行現契套現是一個低利息的選擇。利用現有的樓契約向銀行借貸,可以享受相對較低的貸款利率,節省資金成本。 應急處理 有些意外情況可能需要大量資金應急處理,例如醫療急需或突發商機。現契套現能夠迅速提供所需資金,幫助你應對緊急情況,減輕經濟壓力。 滿足生活需求…

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【物業套現懶人包】資金周轉無難題、分析物業貸款、利息及風險

在這個經濟不斷變動的時代,有效的資金管理對於個香港人來說至關重要,因此物業套現成為許多人解決財務需求的選擇之一。本文將深入探討物業套現的趨勢與細節,包括分析物業貸款方案、利息計算方式以及相關的風險因素。對物業套現有興趣的讀者們,小編相信這份文章將為你提供有價值的資訊和小貼士, 有效解決資金周轉的難題! 什麼是物業套現? 物業套現是樓宇按揭的其中一種形式,它意味著業主對已經向同一家銀行抵押的房產重新申請按揭或者加按,以獲取更多現金。這種做法通常出現在房價上漲的情況下,使得可貸款金額相應增加,讓業主能夠提取額外的貸款資金。加按的流程與首次申請按揭貸款的程序相同,業主需要向銀行提交收入證明並通過壓力測試,然後等待銀行的審批。當業主需要資金周轉,例如購買新樓盤、資金周轉不靈或買樓給子女時,物業加按套現便能夠發揮重要的作用。 物業套現無收入可以申請嗎? 在財務需求迫切的情況下,許多業主常常考慮物業套現的方式以獲取現金。然而,有些業主可能面臨一個問題:在沒有固定收入或收入不足的情況下,是否可以申請物業套現? 即使沒有穩定的收入來源,業主仍然可以進行物業套現。物業套現是基於資產水平進行評估,其中銀行或貸款公司會根據業主所擁有的資產或抵押品比如物業、存款、債券、基金或股票等來計算其資產價值,以確定可批出的按揭比例和貸款額度。 對於那些持有已完全供完樓的業主,情況較為簡單。舉個例子,假設退休人士A先生擁有一個市值1,000萬元的現金購買物業。根據監管機構的規定,以資產水平申請按揭,一般最高可批出40%的按揭比例。因此,即使A先生沒有任何入息證明,他可以根據物業的資產水平申請按揭,銀行或貸款機構最多可以批出40%的按揭,即400萬元。當然,銀行或貸款中心也會檢查借款人的銀行帳戶記錄,以確保有足夠的資金支付未來一至兩年的還款。 然而,對於還有未還清物業按揭的業主,情況稍有不同。由於他們本身還有貸款並且入息不足,銀行的審批程序會更為保守。在評估業主的資產水平時,銀行通常會將物業的估值除以2,然後減去借款人尚未偿還的貸款額。如果所得數字為正,則表示可以套現的金額。舉例來說,業主B先生持有一個市值1,000萬元的物業,尚未偿還的按揭貸款為250萬元,銀行在審批時會計算(1,000萬元除以2)減去250萬元,即B先生最多能夠套現250萬元。 需要注意的是,每家銀行或貸款機構對於業主資產水平的評估和計算方法可能有所不同,因此最終批出的貸款額度可能會有所差異。在考慮物業套現的選擇時,業主應該謹慎評估自己的財務狀況,並與專業人士諮詢,以確定最適合自己的方案。 物業套現方法 正如前文所提及,「物業套現」是一種按揭貸款形式,因此在申請手續和程序上與申請樓宇按揭基本相同,需要符合金管局的指引。根據按揭顧問的說法,對於擁有已經產權轉移的「現契樓」進行重新申請按揭貸款套現的話,一般需要1至2個星期的時間。 然而,如果你原本通過A銀行貸款,但在進行加按時發現B銀行的按揭利率較低,且物業估值較高,因此想轉而向B銀行進行「轉按」,那麼手續就與重新申請樓宇按揭相同。也就是說,銀行將審查你的收入狀況、還款紀錄、是否能夠通過壓力測試等。如果你曾經申請過樓宇按揭,應該知道按揭審批過程通常比較冗長,並涉及贖契和重新簽訂按揭契約等程序,可能需要超過一個月的時間。 在考慮進行加按或轉按時,除了利率和物業估值外,還應該考慮其他因素,如手續費、還款條件、貸款期限等,因為這些因素將對你的整體財務狀況和還款負擔產生影響。 物業套現利息與計算方法 物業套現是一種常見的財務手段,讓業主能夠將房地產資產轉化為現金。而在進行物業套現時,加按成為一種常見的方法。加按所批出的貸款額度取決於持有的物業價值,若物業升值,負債比例將下降。舉例來說,某業主在幾年前以400萬港元購買一個單位,根據當時的80%按揭,獲得320萬港元的貸款。現在該物業升值至700萬港元,在負債比率下降後,尚欠債務只剩下250萬港元。根據金管局要求的最高60%按揭成數計算,這個價值700萬港元的單位可獲得420萬港元的貸款,扣除尚欠債務的250萬港元後,可套現170萬港元。可見,物業升值對於加按套現具有重要的影響。 儘管香港的按揭利率隨著美國加息而有所回升,但整體來說仍處於低利率環境,這也解釋了為什麼許多人選擇進行加按物業套現。不過,需要注意的是,這些按揭利率是浮動的而非固定的,因此在套現過程中,借款人需要時刻關注市場情況,以掌握每月的還款金額。為了更好地評估利率變動對還款金額的影響,建議使用加按計算機,以比較不同利率情況下的還款情況。 在考慮進行加按物業套現時,業主應該謹慎評估自己的財務狀況和風險承受能力。同時,要了解不同貸款機構的政策、利率和貸款條件,以確保選擇最適合自己的方案。並且,業主應該注意物業套現所涉及的手續費用、還款期限等細節。這樣能夠確保在套現過程中獲得最佳的財務效益,並將物業套現資金運用在最有價值的項目上。 物業加按套現與二按的差別 物業加按套現只涉及一家銀行,且只能由原本提供按揭的銀行進行;而二按則是在現有的按揭之外再次申請一次按揭,可能涉及兩家財務機構,也可能由同一家銀行提供一按和二按的貸款。由於風險增加的原因,一般銀行不會提供二按,因此借款人只能向財務公司和地產商申請二按。儘管二按的利率可能較高,手續也相對簡單,但風險也相對較高。借款人必須清楚區分這兩種方式,以便做出正確的選擇。 物業套現好處與風險 在樓市繁榮時,物業加按套現對於擁有房產的人來說是一個資金周轉的好方法。 以下簡要概括了物業加按套現的好處: 享受房價上漲的好處,借貸人無需賣掉樓盤,就能夠套現更多資金。可選擇較低的按揭利率。申請加按獲得批准後,可以獲得銀行或財務機構的現金回贈。然而,需要留意有關現金回贈的發 放方式,是扣除貸款還是直接發送到按揭戶口,通常而言,後者會更為優惠。 儘管現契物業加按的風險比二按低,但仍有一些需要注意的事項。首先,若業主在按揭貸款供款期內欲提前贖回並轉按至其他銀行,需在一個月前以書面通知並透過律師樓辦理。此外,在首年供款期內轉按,銀行有權向業主收取罰息,罰息費用為貸款額2%或港幣50,000元,以較高者為準。有些銀行還要求客戶退還之前的現金回贈。同時,若未清楚了解按揭貸款的組合,可能導致物業變成負資產。另外,若在原有銀行加按套現,一般只需要簽署內部文件,無需支付律師費,相對較簡單。然而,如果客戶的財務狀況發生變化,例如收入減少、出租或負債增加等,可能會影響原有貸款。由於申請人需要再次通過壓力測試,如果個人收入下降,有可能影響審批結果。 物業套現vs私人貸款 在貸款業務競爭激烈的情況下,私人貸款的利率逐漸下降,部分實際年利率甚至低至2至5厘,而某些特定條件下的貸款更低至2厘以下。那麼,在私人貸款和物業套現之間應該如何做出選擇呢? 私人貸款具有較大的彈性,無需抵押物業,且申請至提取資金的速度較快,非常適合需要在短時間內使用資金的人士。私人貸款的收費標準參差不齊,可能涉及手續費用,因此借款人應以實際年利率作為參考指標。私人貸款的還款期通常在3個月至60個月之間,視乎借款人的需求而定。 至於物業套現,利息支出通常低於私人貸款,資金成本也相對較低。由於物業價值通常數百萬元或以上,若業主有足夠的擔保價值,可以獲得較高的貸款額度。例如,一個估值800萬元的單位,按六成按揭計算可獲得480萬元的貸款額度,扣除尚欠的按揭餘額150萬元後,業主仍可透過物業套現獲得330萬元的資金。物業套現的還款期限可以長達10年至30年不等,拉長還款期限可以減輕每月的還款負擔,但需要注意轉按或加按通常會設有為期兩年的罰息期。由於物業套現涉及到重新辦理按揭合約和律師手續,因此所需時間較長,通常需要一個月以上的時間。因此,物業套現通常不適用於緊急或短期資金需求。…

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一按知多D:一按是什麼意思? 一按二按分別?

一按指的是物業的首次按揭,通常由銀行提供。而「二按」則是指物業已經有了首次按揭,再進行第二次按揭貸款。除了按揭貸款外,還有其他方式可以利用物業進行資金周轉,例如物業套現和業主貸款。 無論你是計劃買樓還是貸款投資,了解不同貸款類型和概念對於做出明智的金融決策至關重要。在房地產領域,一按這一詞經常被提及,但是可能大多數人都還不太清楚它的真正意思和運作方式。以下這篇文小編將帶你深入了解一按的意思以及物業按揭的相關內容。如果你是第一次接觸一按貸款還是想更加深入了解物業按揭,那麼絕對不能錯過本文,接下來,讓我們一起來看看「一按」到底是什麼意思,以及它如何影響你的物業按揭計劃! 物業一按是什麼意思? 一按意思是指使用不動產作為擔保的貸款方案。它的名稱源自於貸款的核准程序,一般上經過核准後,銀行或貸款機構會將貸款金額一次性支付給借款人,這就是一按的意思。 一按貸款的最大特點就是以不動產作為擔保,通常以樓宇來作擔保。借款人將房屋的產權轉讓給銀行或貸款機構,作為貸款的擔保物。如果借款人無法按時償還貸款,銀行或貸款機構有權以拍賣或其他方式出售不動產,以收回貸款金額。 一按貸款比較常用於較大的金額貸款,例如樓宇按揭或商業貸款。由於擁有不動產作為擔保,貸款機構普遍上能夠提供較低的一按利息和較長的還款期限,所以一按貸款對於借款人而言是個不錯的選擇。然而,需要注意的是,借款人必須明確了解貸款合約的條款和風險,並確保能按時還款,以免失去自己抵押的不動產。 誰有提供一按貸款服務? 在香港,許多銀行和金融機構提供一按貸款服務。 以下是一些在香港提供一按貸款的知名機構: 銀行 香港的主要銀行,如香港上海滙豐銀行(HSBC)、中國銀行(BOC)、渣打銀行(Standard Chartered Bank)和匯豐銀行(Hang Seng Bank)等,普遍上他們都有提供一按貸款服務。 地產發展公司 部分地產發展公司也有提供物業按揭服務,特別是在買樓時。例如,恒基地產(Henderson Land)和新世界發展(New World Development)等知名地產公司。 信貸公司 在香港,也有不少專門提供信貸和按揭貸款的信貸機構,如 Credit KO 專業信貸公司。 以下是香港提供一按貸款服務的機構之間的一些區別: 機構類型特點銀行按揭- 受金管局規管,按揭成數上限由政府訂立,需通過壓力測試。- 批核較嚴格,不一定能借到滿足成數上限的貸款金額。- 一按利息較低,除短期低息優惠外,長期還款期的利率普遍較低。發展商按揭…

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【謹慎選擇單邊按揭】估算風險,避免意外損失!

單邊按揭貸款使買樓者能夠獨立控制持有的物業的財務事務。購房者可以自主決策,例如貸款金額、貸款期限和還款計劃,而不需要經過其他共同業主的共識或同意。 當前許多人都在討論「單邊按揭」的議題,尤其在市場不景氣的情況下,許多人面臨資金周轉的困難。無論您是打工族還是中小企業老闆,都可能需要向金融機構借錢以解決急需。對於沒有自己的房產的人來說,私人貸款可能是一個較為合適的選擇;而對於已經擁有房產的人,則可以考慮申請按揭貸款。不過,申請按揭貸款並不是一件簡單的事情,特別是對於聯名持有房產的人來說,因為銀行要求所有聯名業主共同簽署申請並通過壓力測試等條件。同樣地,單名業主聯名按揭和單名按揭也需要考慮不同的申請程序和風險因素。因此,一些財務公司(也稱為「財仔」)已經開始提供「單邊物業按揭」給業主選擇。儘管「單邊按揭」帶來了便利,但您必須注意可能產生的不同風險。無論您選擇哪種方式,謹慎的選擇和全面的風險評估將有助於保護您的財務狀況。 單邊按揭是什麼? 單邊貸款是指一層聯名物業中,其中一名業主就在其他業主不知情的情況下自行申請物業貸款。這類貸款通常由坊間財務公司批出,而銀行一般不承接單邊按揭。然而,這種貸款的利率一般偏高,供款年期也相對較短,最終借款人可能因無力供款而面臨巨大的財務壓力。 但請勿以為不需要提供樓契抵押就可以神不知鬼不覺地操作。單邊貸款一旦成功批核,相關資料仍會顯示在土地註冊處的公開查冊上。即使最終完成整個按揭供款,財務公司一般不會主動取消這筆紀錄。其他業主仍然可以透過查冊來了解相關情況。因此,在考慮申請單邊貸款時,仍需謹慎評估其風險和後果。 聯名買樓怎樣申請單邊按揭?「長命契」vs「分權契」 「長命契」也被稱為「聯權共有」,指的是聯名人的業權互相重疊,以聯名方式每個人都能擁有物業的全部權益。由於業權重疊,聯名人無法單獨轉讓或處置所擁有的業權。所有聯名共有人享有「優先繼承權」,這意味著如果其中一方去世,其業權會自動平均分配給其他仍在世的聯名人,而不能作為遺產處理。換句話說,物業的業權會一直保留在聯名人之間,直到只剩下一位聯名人存活,才能自行決定如何處理業權。因此,「聯權共有」以「長命契」的名稱而存在。 至於分權契,各業主可以按照比例分配他們在物業上的權益,每個人所占比例可以不同。舉例來說,如果兩人聯名購買一個單位,A出資70%,B出資剩下的30%,那麼A可以通過分權共有方式持有該單位的70%權益,而B的佔比則為30%。分權共有的一個特點是,如果找到買家,各個業主可以獨立出售他們在單位上的權益比例,而不需要獲得其他業主的同意。 此外,如果業主去世,他們所持有的業權權益將成為遺產,並以遺產形式進行分配,可以留給他們的繼承人或遺產受益人,而不會自動轉讓給其他業主的名下。財務公司可能會要求借款人事先簽訂文件,將原本的「長命契」轉換為「分權契」,作為一種保障措施。這樣一來,如果借款人無法按時還款,財務公司可以根據該文件出售借款人的業權,以抵償債務。 申請單邊按揭有什麼好處? 申請單邊按揭會帶來以下幾個優點: 財務彈性 單邊按揭使買樓者在財務方面更具彈性。當買樓者只需自行負擔樓宇按揭,而其他共同業主無需參與或承擔貸款責任時,買樓者可以根據自身的財務狀況和需求靈活處理按揭還款。 快速處理 相較於聯名物業按揭、共同貸款或樓宇按揭,單邊按揭的申請和批核流程通常更加簡單迅速。由於只有買樓者的個人資料和財務狀況需要進行審核,無需其他聯名業主參與或提供相關文件,使整個申請過程更加迅捷。 獨立控制 儘管單邊按揭具有這些優點,但也存在一些風險和限制。購房者可能需要承擔高息貸款的利率和費用,且財務周轉可能較為困難。此外,銀行通常不接受單邊按揭,這意味著未來向銀行申請低息貸款可能會較為困難。因此,在申請單邊按揭之前,買樓者應評估自身的入息、利率和風險,並謹慎考慮這種貸款方式在購買和持有物業方面的適用性。 單邊按揭會帶來什麼弊端? 申請單邊按揭雖然可以讓借款人在財務上更具彈性,但也存在一些弊端需要注意。即使不需要理會其他聯名業主,其他業主仍有機會發現單邊按揭的存在。這是因為單邊按揭仍然需要借款人簽署按揭契並在田土廳進行註冊。若其他聯名業主進行網上土地查冊,單邊按揭就會很輕易地被發現。 這可能引起幾個問題。首先,其他業主可能會對單邊按揭產生疑慮或不滿,因為他們可能認為這樣的按揭安排可能會影響整個物業的價值或共同利益。其次,如果其他業主意識到單邊按揭的存在,可能對共同管理和維護物業產生不協調或分歧。最後,如果其他業主知道單邊按揭的存在,可能對借款人的財務狀況有更多的了解,這可能導致一些不必要的壓力或干涉。 因此,雖然單邊按揭提供了一定的財務彈性,但借款人需要謹慎考慮其影響和潛在的弊端。在做出決定之前,建議借款人與相關專業人士進行充分的溝通和評估,以確保自身財務安排的合理性和適切性。同時,與其他聯名業主之間的透明和良好溝通也是解決潛在問題的關鍵。 單邊按揭適合什麼人? 單邊按揭比較適合尋求財務彈性和獨立控制的借款人。單邊按揭適合那些希望在財務事務上保持獨立控制和自主決策的人。如果您願意承擔貸款的全部責任,並且希望能夠根據自己的需求和目標做出財務決策,那麼單邊按揭會是一個合適的選擇。 如果您需要更大的財務靈活性,特別是收入不穩定或有投資計劃的人士,單邊按揭可能能夠滿足對財務分配需求高的人士。借款人可以根據自己的財務狀況和需求來處理按揭還款,而不需要依賴其他共同業主的參與。 對於那些信用風險較高、無法獲得傳統銀行低息貸款的借款人,單邊按揭或許也是一個不錯的選擇。但是相比一般的私人貸款,單邊按揭可能會面臨高額的利息,所以小編在此推薦借款人不妨考慮Credit KO私人貸款專家推出的低息貸款方案,他們可以幫助借款人找到合適的貸款方案,並提供必要的建議和指導。 需要注意的是,單邊按揭也存在一些風險和限制,如較高的利率和費用,以及未來轉換為低息貸款的困難。因此,在做出決定之前,借款人應評估自身的財務能力和承擔風險的能力,以做出明智的財務選擇。 單邊按揭常見問題 單邊按揭是否適用於聯名物業持有人? 單邊按揭可以適用於聯名物業持有人,但需要注意與其他持有人之間的共同管理和財務獨立性的問題。當一位持有人有意按套現時,這可能影響其他持有人的權益和共同利益。在長命契的情況下,一方的離世可能導致業權的重新分配,這可能引發共同管理和決策方面的問題。…

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【清卡數貸款】香港最低利率的清卡數貸款,讓您的夢想照進現實

在香港,清卡數貸款已成為實現夢想的重要工具。無論您是想創業、購買新家具,還是策劃一次夢寐以求的旅行,Credit KO都能為您提供最低利率的清卡數貸款,讓您的夢想照進現實。 為什麼選擇Credit KO的清卡數貸款? 在香港,有許多銀行和金融機構提供清卡數貸款。然而,Credit KO的清卡數貸款在眾多選擇中脫穎而出,成為香港市民的首選。我們提供的清卡數貸款利率低,還款期靈活,申請過程簡單快捷。我們的目標是為您提供最優質的服務,讓您在實現夢想的路上更加順利。 Credit KO清卡數貸款的優勢 在香港的金融市場上,Credit KO的清卡數貸款以其多項優勢而受到廣大客戶的青睞。我們的優勢包括:貸款免露面、免TU、免手續費、彈性還款等。以下我們將詳細介紹這些優勢。 貸款免露面:在傳統的貸款申請過程中,申請人通常需要親自去銀行辦理申請手續,這不僅耗時耗力,而且在疫情期間可能還會帶來健康風險。然而,Credit KO的清卡數貸款申請過程完全可以在線完成,申請人無需親自去銀行,只需要在我們的網站上填寫申請表格,就可以申請貸款。這不僅為申請人節省了時間和精力,也避免了不必要的健康風險。免TU:TU,即TransUnion,是一家提供信用報告的公司。在傳統的貸款申請過程中,銀行通常會查詢申請人的TU信用報告,以評估申請人的信用狀況。然而,這種查詢會留下記錄,可能會影響申請人的信用評分。而Credit KO的清卡數貸款申請過程中,我們不會查詢申請人的TU信用報告,因此不會影響申請人的信用評分。免手續費:許多銀行在提供清卡數貸款時,會收取一定的手續費。這些手續費可能會增加申請人的貸款成本。然而,Credit KO的清卡數貸款申請過程中,我們不會收取任何手續費。這意味著,申請人可以以更低的成本獲得貸款。彈性還款:Credit KO提供彈性的還款期,從1年到7年不等。這讓申請人可以根據自己的財務狀況和需求,選擇最適合的還款期。此外,我們還提供多種還款方式,包括銀行轉賬、支票、現金等,讓申請人可以選擇最方便的方式來還款。 以上就是Credit KO清卡數貸款的主要優勢。我們的目標是為客戶提供最優質、最便捷的貸款服務。我們相信,透過我們的努力,我們可以幫助更多的人實現他們的夢想。 然而,我們的優勢不僅僅在於以上所述。我們還有一個專業的客服團隊,隨時為您提供幫助。無論您在申請貸款的過程中遇到任何問題,或者您對我們的產品有任何疑問,我們的客服都會為您提供專業的解答。我們的目標是讓每一位客戶都能享受到最優質的服務。 此外,我們還致力於提供最低的利率。我們相信,低利率是實現夢想的重要工具。因此,我們通過高效的運營和創新的業務模式,成功地將利率降到了香港最低的水平。我們的目標是讓每一位客戶都能以最低的成本實現夢想。 總的來說,選擇Credit KO的清卡數貸款,您不僅可以享受到我們的優勢,還可以享受到我們的專業服務。我們相信,我們的清卡數貸款可以為您的生活帶來更多的可能性。無論您的夢想是什麼,我們都會竭盡全力,為您提供最佳的貸款方案。 Credit KO清卡數貸款的利率 我們如何提供香港最低的利率? 在香港的金融市場上,清卡數貸款的利率通常會受到許多因素的影響,包括市場利率、銀行的營運成本、貸款的風險等。然而,Credit KO通過一系列的創新策略和高效運營,成功地將清卡數貸款的利率降到了香港最低的水平。 首先,我們利用先進的科技和大數據分析,有效地降低了運營成本。在傳統的銀行業務中,處理貸款申請需要大量的人力和時間,這導致了高昂的營運成本。然而,Credit KO通過自動化的系統和數據分析,大大提高了處理貸款申請的效率,從而降低了營運成本。這些節省下來的成本,我們將其回饋給客戶,以形式提供更低的利率。 其次,我們的風險管理策略也有助於我們提供低利率的清卡數貸款。我們利用大數據和機器學習技術,對每一個貸款申請進行詳細的風險評估。這不僅可以確保我們的貸款風險在可控範圍內,也使我們能夠更準確地評估利率,從而提供更低的利率。 最後,我們的業務模式也是我們能夠提供低利率清卡數貸款的一個重要因素。我們專注於線上業務,這大大降低了我們的營運成本。我們不需要維護昂貴的實體分行,也不需要支付大量的租金和人力成本。這些節省下來的成本,我們將其用於提供更低的利率,讓我們的客戶能夠享受到更優惠的貸款條件。…

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清卡數貸款揭密【2023詳解】!清卡數貸款優勢與貸款利率大公開

清卡數貸款為貸款申請者提供一個機會,讓他們能夠有效管理信用卡債務,同時獲得所需的貸款資金。這種貸款方案引起了廣泛的關注,並吸引了越來越多人的目光。 究竟清卡數貸款有什麼優勢?它的貸款利率又是如何呢?我們將揭開清卡數貸款的神秘面紗,向你詳細介紹清卡數貸款的優勢與貸款利率! 清卡數貸款是什麼? 「清卡數貸款」也被稱為結餘轉戶貸款,是一種特殊的貸款方案,主要在幫助借款人有效清償信用卡債務。透過向金融機構申請一筆低利率的私人貸款,借款人可以一次性或分期還清信用卡債務或其他貸款。 即使在同一家銀行申請相同的「清卡數貸款」計劃,不同借款人最終批准的利率可能有所不同,這主要取決於借款人的信用評級。應該謹慎避免逾期還款,因為逾期可能會影響信用評級,而較低的評級可能導致較高的貸款利率。 清卡數貸款的優點 清卡數貸款方案優點很多,這裡一次告訴你。 專門為還款而設 結餘轉戶貸款,是專為還款目的而設計的一種私人貸款。與一般私人貸款不同的是,結餘轉戶貸款在資金發放後有特定的用途限制。部分銀行在批准貸款後,會直接將款項存入借款人的信用卡帳戶,以確保資金用於完成還款目的。 另外,有些銀行可能會要求提供還款證明,以確保貸款資金不會用於其他用途。近年來,一些銀行和金融公司也開始容許借款人,同時進行結餘轉帳和套現資金的操作,這種貸款方案更具靈活性和便利性。 較長還款期及較高貸款額 一般私人分期貸款的最長還款期限通常為 60 個月,然而結餘轉戶貸款的還款期限,可以延長至 72 至 84 個月,借款人能夠更自由地選擇每月可負擔的還款金額。 一般私人貸款的最高貸款額度,通常限制在月薪的 12 倍,而透過結餘轉戶貸款,借款人可以獲得高達 18 至 21 倍月薪的貸款額度,讓借款人可以應對更大的財務需求。 挽救信貸評分 借款人面對不斷下滑的 TU 信貸評分,使得借錢變得越來越困難。若透過結餘轉戶貸款重新開始,按部就班地每月準時還款,避免再次借新貸款,借款人的信貸評分有望逐漸回升,財務狀況也能恢復正軌。 透過規律的還款和避免進一步的借款,借款人可以逐步改善他們的信貸評分,並重新獲得財務穩定。…

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