持有已供滿的物業（俗稱「現契樓」），想善用其升值潛力，將磚頭資產轉化為一筆可靈活周轉的大額資金？「現契套現」正是為您而設的理財方案。然而，面對銀行的審批門檻，您最關心的問題想必是：究竟能借多少成數？每月供款及利息如何計算？整個申請過程又涉及哪些步驟與費用？
本文將為您一文拆解現契套現的全部關鍵，由深入分析影響貸款額的四大因素、公開合法提升成數的秘訣，到詳盡解構五步申請流程、比較銀行與財務公司的利弊，助您清晰規劃，掌握如何借盡按揭成數，輕鬆實現您的財務大計。
什麼是現契套現？核心概念、好處與適用對象
想了解如何影響現契套現成數，必先理解什麼是現契套現。簡單來說，當你已將物業的按揭貸款完全還清，從銀行取回樓契正本，這份物業便稱為「現契樓」。現契套現就是將這份無按揭負擔的物業，重新抵押給銀行或金融機構，從而套取一筆現金。這個過程，就如將你已擁有的資產價值，轉化為靈活的流動資金，讓你實踐不同的人生計劃。
現契套現 vs 轉按套現：有何分別？
很多人會將現契套現與轉按套現混淆，雖然兩者都是利用物業獲取資金，但它們在定義和目的上有根本的分別。
定義分別：物業是否已供滿是關鍵
兩者最核心的分別，在於你的物業是否仍有按揭在身。
現契套現的對象，是已經完全供滿、沒有任何按揭貸款的物業。你是將一份「乾淨」的業權重新抵押出去，申請一筆全新的貸款。
而轉按套現，則適用於物業本身仍有按揭餘額的情況。你是將現有的按揭，從A銀行轉到B銀行，同時因為物業升值，向B銀行申請借取比原有按揭餘額更多的款項，從中套現差額。
目的分別：純粹獲取資金 vs 爭取更佳按揭條款
因為定義不同，兩者的主要目的也略有不同。
進行現契套現，目的通常非常純粹，就是為了獲取資金。因為你本身沒有按揭，所以不存在比較利率或回贈的問題，你的主要考量會是現契套現成數可以借到多少，以及現契套現利息是否吸引。
而轉按套現的目的則更為多元。除了套現資金外，很多業主轉按是為了尋求更優惠的按揭條款，例如更低的利率、更高的現金回贈，從而節省長遠的利息開支。
為何要考慮現契套現？盤點核心優勢
了解基本概念後，你可能會問，為何要將已供滿的物業再次抵押？其實，只要規劃得宜，現契套現能為你帶來兩大核心好處。
優勢一：獲取大額靈活資金，實踐人生大計
你辛辛苦苦供滿的物業，是你最寶貴的資產之一。現契套現提供了一個無需賣樓，便能釋放其價值的有效途徑。這筆資金用途非常靈活，無論是想幫助子女支付首期、實踐創業夢想、為家居進行大翻新，或是為自己準備一筆充裕的退休儲備，現契套現都能提供一筆可觀的資金，助你達成人生不同階段的目標。
優勢二：善用低息環境，釋放物業升值潛力
物業的價值會隨市場變動，但若它只是一間「現契樓」，其升值潛力便一直被「鎖定」。在低息環境下，借貸成本相對較低，是考慮進行現契套現的好時機。透過支付相對較低的現契套現利息，你便能將已升值的物業價值轉化為現金，用作其他更高回報的投資，或應對突發的財務需要，真正善用和活化你的資產。整個現契套現手續亦相當直接，讓你輕鬆釋放物業潛力。
四大關鍵：你能借多少？影響現契套現成數的因素
大家最關心的，莫過於現契套現成數最高可以借到多少。這並非一個固定答案，而是由四個關鍵因素環環相扣，共同決定銀行最終批出的貸款額。想知道如何借盡，就要先了解銀行審批現契套現時的思維。
現契套現能借多少因素一：申請人入息與還款能力
銀行審批貸款的核心，始終是申請人的還款能力。你的入息狀況，直接決定了審批的門檻與成數上限。
有固定入息（受薪人士）：通過壓力測試，成數可達七成
如果你有固定的工作收入，並且能夠提供稅單、糧單等證明文件，銀行便會用你的入息來進行壓力測試，評估你在利率上升後是否仍有足夠能力供款。只要能順利通過測試，現契套現成數最高可達物業估值的七成。
無固定入息（退休/自僱人士）：以「資產水平審批」，成數一般為五成
對於退休或自僱等無法提供穩定入息證明的人士，銀行會改用「資產水平」作審批基礎。這意味著銀行會審視你持有的總資產，例如存款、股票等。在這種審批模式下，貸款成數一般會比較保守，通常為物業估值的五成。
現契套現能借多少因素二：申請人年齡與還款年期
年齡與還款期是息息相關的，它會影響你每月的供款壓力，以及總貸款額。
年齡限制：「80減」或「75減」人齡公式
這是一個很直接的計算。銀行普遍會用「80減」或「75減」申請人年齡，來計算最長還款期。例如你今年60歲，採用「80減」公式，還款期最長就是20年（80 – 60 = 20）。
還款期如何影響每月供款及總貸款額
還款期越短，意味著每月的供款額就越高。在壓力測試的框架下，較高的每月供款會增加審批的難度。因此，如果因年齡限制導致還款期太短，銀行為確保你的還款能力，可能會調低最終批出的總貸款額。
現契套現能借多少因素三：物業質素與銀行估價
物業本身就是這次貸款的主角，它的質素和價值，自然是決定貸款額的基礎。
物業估值：直接決定貸款額上限
銀行會委派估價行對你的物業進行估價。這個估值是計算貸款額的基石（貸款額 = 物業估值 x 按揭成數）。因此，一個理想的估價，是獲取更高貸款額的第一步。
物業樓齡：「80減」或「75減」樓齡公式
除了計算人齡，銀行也會用同樣的公式計算樓齡。最終批出的還款年期，會取人齡和樓齡計算結果中較低的一個。如果你的物業樓齡太高，同樣會限制還款年期。
物業狀況：僭建、釘契對估價及成數的負面影響
如果銀行驗樓時發現物業有僭建物，或土地查冊顯示物業被「釘契」（有法律訴訟或命令），都會對估價造成負面影響。銀行可能會調低估值，甚至直接拒絕貸款申請，令整個現契套現手續無法繼續。
現契套現能借多少因素四：申請人債務與物業持有狀況
銀行除了看你的資產，還會看你的負債。你整體的財務健康狀況，是審批的最後一關。
持有多於一個按揭物業：金管局指引需扣減一成按揭成數
這是一條清晰的監管指引。如果你或你的擔保人名下，已經有其他未供滿的按揭物業，那麼這次現契套現的最高按揭成數，需要從原來的基礎上扣減一成。例如，由七成降至六成。
其他債務：影響信貸評級（TU）及審批結果
你的私人貸款、信用卡結欠等都會記錄在信貸報告（TU）之中。如果你的總債務水平偏高，或信貸評級不佳，銀行會質疑你的還款能力。這不但可能影響最終的現契套現利息，嚴重時更會導致銀行調低貸款成數，甚至拒絕你的申請。
如何合法提升現契套現成數及延長還款期？
很多人都想盡量提升現契套現成數，以獲取更多靈活資金。其實，在符合金管局指引的大前提下，確實有一些實用策略可以幫助你爭取更理想的貸款額和還款期。這些方法並非什麼秘密財技，而是完全合法的申請技巧，關鍵在於如何向銀行展示你的還款能力和穩健的財務背景。
策略一：增加擔保人
加入較年輕、有穩定收入的直系親屬作擔保人
一個直接有效的方法，就是增加擔保人。如果你的年齡較大，或者入息未能完全通過壓力測試，可以考慮邀請一位較年輕、而且有穩定收入的直系親屬（例如子女）擔任你的按揭擔保人。這在家庭成員之間互相支持的財務規劃中十分常見，銀行亦普遍接受這種安排。
以擔保人的年齡及入息計算，突破原有成數及年期限制
當你加入擔保人後，銀行在審批時便會考慮兩個人的因素。在計算還款年期時，銀行可以採用較年輕的擔保人年齡作計算基礎（例如以「80減擔保人年齡」），這樣就能夠顯著延長還款期，降低每月供款壓力。此外，擔保人的收入亦會與你的收入合併計算，能大大提升通過壓力測試的機會，從而助你突破原有的成數限制，獲取更高的貸款額。
策略二：證明額外資產或還款儲備（適用於無固定收入人士）
證明持有足夠覆蓋12至24個月供款的流動資金
對於退休人士或自僱人士等沒有固定月薪的申請者，銀行審批現契套現時會特別看重你的資產水平。如果你能向銀行證明，你持有一筆流動資金（例如現金存款），金額足以覆蓋未來12至24個月的按揭供款，這便是一個非常有利的證明。這向銀行傳達了一個清晰的訊息：即使沒有固定入息，你亦有充足的儲備應付供款，能有效降低銀行的信貸風險。
以其他資產（如股票、債券）作掛鈎，爭取更高成數
除了現金儲備，你還可以向銀行申報持有的其他實質資產，例如股票、基金、債券或儲蓄保單等。雖然這些資產未必會直接用作抵押，但它們能證明你擁有穩健的財務實力。部分銀行在審批時，會將這些資產價值納入考慮，以「資產掛鈎」的方式批出更高的按揭成數。簡單來說，你擁有的資產愈豐厚，銀行批出更高貸款額的信心就愈大。在準備現契套現手續時，不妨將這些資產證明一併整理好。
現契套現手續全拆解：5步完成申請流程
在了解影響現契套現成數的各項因素後，你可能會想知道實際的申請流程是怎樣的。其實整個現契套現手續並不複雜，基本上可以分為五個清晰的步驟。清楚掌握每一步的細節，能讓你更順利地完成整個過程。
步驟一：備妥文件與檢查樓契
文件清單：身份證明、住址證明、入息/資產證明、樓契正本
申請的第一步，也是最關鍵的一步，就是準備好所有需要的文件。這一步準備得越齊全，後面的流程就會越順暢。一般來說，你需要準備好香港身份證、最近三個月的住址證明（例如水電煤費單）、入息或資產證明（例如最近的稅單、糧單、銀行月結單），還有最重要的文件——樓契正本。請務必確保樓契完整無缺，因為任何破損或遺失都可能拖慢整個審批進度。
步驟二：比較方案與提交申請
比較各銀行計劃的利率（P按/H按）、現金回贈
在正式提交申請之前，花時間比較不同銀行的方案是十分重要的。各間銀行提供的現契套現利息計劃和條款都有分別，主要有利率結構（P按或H按）的差異，以及現金回贈金額的高低。仔細比較，才能選擇最符合你財務狀況的計劃。
透過銀行或按揭中介提交申請
當你比較清楚不同的方案後，便可以提交申請。你可以選擇直接向心儀的銀行遞交申請，也可以考慮透過專業的按揭中介服務。中介可以協助你一次過向多間銀行申請，節省時間之餘，也能讓你獲得更全面的市場資訊和專業意見。
步驟三：銀行審批與物業驗樓
銀行審核財務狀況、信貸報告（TU）
銀行收到你的申請後，就會正式展開審批程序。銀行職員會仔細審核你提交的入息和資產文件，以評估你的還款能力。與此同時，銀行亦會查閱你的信貸報告（TU），一個良好的信貸紀錄對成功批核非常關鍵。
委派估價行上門視察物業
除了審核你的財務背景，銀行還會委派指定的估價行，安排職員上門視察你的物業。這一步是為了核實物業的實際狀況，並對其作出準確的市場估價。物業的估值會直接決定銀行最終批出的貸款金額。
步驟四：簽署法律文件
銀行批出貸款確認信（Offer Letter）
當銀行完成所有審批和估價程序，並且認為沒有問題，就會向你發出一封正式的貸款確認信（Offer Letter）。這封信會清楚列明獲批的貸款金額、利率、還款年期、現金回贈等所有重要條款。
到律師樓簽署按揭契（Mortgage Deed）
在你收到貸款確認信並同意所有條款後，下一步就是到銀行指定的律師樓簽署正式的按揭契（Mortgage Deed）以及其他相關的法律文件。這個步驟代表你與銀行正式確立了按揭貸款的法律關係。
步驟五：成功放款
貸款經由律師樓發放至指定戶口
簽署所有法律文件後，貸款並不會由銀行直接轉賬給你。款項會先經由律師樓處理，在扣除律師費等相關費用後，律師樓便會將餘下的貸款全數轉賬到你指定的銀行戶口。
整個流程需時：文件齊備下約一個月
總括而言，整個現契套現的申請流程，由遞交文件開始，到最後成功收取款項，在所有文件齊備且過程順利的情況下，一般大約需要一個月的時間。
銀行 vs 財務公司（財仔）：利息與成數的取捨
要提升現契套現成數，選擇向銀行還是財務公司申請，是影響最終貸款額與利息開支的關鍵一步。兩者的審批準則和條款截然不同，各有優劣。申請人應先了解當中差異，再根據自己的財務狀況和資金需求，作出最合適的選擇。
銀行審批的特點
優點：利率較低、體系規範、具現金回贈
銀行最大的吸引力，在於現契套現利息明顯較低。利率普遍跟隨市場基準，例如最優惠利率（P按）或銀行同業拆息（H按），讓長遠的利息支出較為可控。而且，銀行體系受金融管理局嚴格規管，合約條款和收費相對透明，整個現契套現手續亦很規範，能給予申請人較大信心。部分銀行為爭取客戶，更會提供可觀的現金回贈，這可直接減輕初期的貸款成本。
缺點：審批嚴格（需過壓測）、需時較長、成數保守
銀行的門檻相對較高。其審批過程非常嚴謹，申請人一般需要提供詳盡的入息證明，並且必須通過壓力測試，以證明具備充足的還款能力。整個申請流程需時較長，由遞交文件到最終放款，通常需要一個月或以上。最重要的是，銀行對於現契套現成數的取態比較保守，未必能滿足希望借盡資金的業主，這是一個主要的限制。
財務公司審批的特點
優點：審批快速、門檻較低（或免壓測）、成數可達九成
財務公司的最大優勢是靈活和快捷。它們的申請門檻較低，對入息證明的要求較寬鬆，部分財務公司甚至會豁免壓力測試，這對於收入不穩定、自僱或退休人士而言，無疑提供了方便。審批速度是另一大賣點，有些情況下甚至可以做到即日批核、翌日放款。在現契套現成數方面，財務公司遠比銀行進取，有機會批出高達物業估值八成至九成的貸款，能有效滿足業主對大額資金的需求。
缺點：利率遠高於銀行、或有隱藏收費
高靈活性與高成數的代價，就是極高的資金成本。財務公司的現契套現利息遠非銀行可比，實際年利率（APR）可以高出數倍甚至更多，大大加重了借貸人的還款負擔。此外，申請人亦必須格外留心合約細節，因為部分計劃可能附帶各種行政費、手續費等隱藏收費，或設有嚴苛的提前還款罰息條款，這些都會令總借貸成本進一步增加。
專業財務公司推介：Credit KO
在眾多財務公司中，選擇一間信譽良好且專業的至關重要。Credit KO 正是市場上備受肯定的持牌信貸公司，專門為被銀行拒批或未能借足成數的業主，提供最貼心的現契套現方案。
Credit KO 的最大好處，是真正明白業主的需要。他們深知您尋求財務公司的目的，就是為了「借盡」物業價值及「快速」取得資金。因此，Credit KO 提供：
- 特高貸款額： 成數遠超銀行，最高可達物業估值的九成，助您釋放最大資產潛力。
- 免壓力測試： 無需繁複的入息證明和壓力測試，大大簡化申請門檻，尤其適合自僱、退休或收入不穩定的業主。
- 審批極速： 流程簡單快捷，務求在最短時間內為您批出貸款，解決您的燃眉之急。
如果您正因為銀行的重重關卡而煩惱，Credit KO 絕對是一個值得您信賴的專業選擇，能為您度身訂造最合適的套現方案，輕鬆將「磚頭」變回現金。
決策指南：如何根據自身情況選擇？
那麼，究竟應如何決策？答案完全取決於你的個人狀況和需求。 如果你的信貸記錄良好，持有穩定的收入證明，能夠通過壓力測試，而且資金需求並不急切，選擇銀行處理現契套現是理所當然的選擇，能讓你以最低的成本獲取資金。 相反，如果你因為職業、年齡或信貸評級等原因，難以符合銀行的嚴格要求，或者你急需一筆資金應急周轉，那麼財務公司就是一個可以考慮的替代方案。 總括而言，這是一個「時間與彈性」和「利息成本」之間的權衡。在做決定前，務必客觀評估自己的還款能力，並仔細比較不同機構提供的條款，選擇最切合自己長遠利益的方案。
現契套現常見問題 (FAQ)
在了解過影響現契套現成數的因素和申請手續後，相信你心中可能還有一些具體疑問。這裡我們整理了幾個最常見的問題，為你一次過解答。
Q1. 遺失樓契正本可以申請嗎？
假如真的不幸遺失了樓契正本，你仍然有機會申請現契套現。解決方案是委託律師，透過宣誓程序向土地註冊處申請補領一份具法律效力的「核證副本」（Certified True Copy）。
不過，這個補領過程會令整個現契套現手續的審批時間延長。而且，並非所有銀行都願意接受核證副本的申請，審批標準會比持有正本的個案更為嚴格。
Q2. 申請現契套現涉及哪些主要費用？
談到現契套現手續，除了關心現契套現利息，相關的雜費開支也是你需要預留預算的部分。主要包括律師費，費用由數千至過萬港元不等，視乎個案複雜程度。
另外是物業估價費，不過現時不少銀行為了爭取客戶，都會豁免這項收費。
最後是火險保費。在按揭期間，銀行會規定你必須為物業購買火險，這是一項持續的開支。
Q3. 居屋可以申請現契套現嗎？
答案要視乎你的居屋是否已補地價。如果你的居屋已經向政府補足地價，它在市場上的地位就等同私人樓宇，可以自由地向銀行申請現契套現。
相反，如果你的居屋仍未補地價，就會受到《房屋條例》的嚴格轉讓限制。一般情況下，業主不能隨意將其抵押作貸款。只有在應付突發的個人或家庭開支，例如醫藥費、殮葬費等緊急情況下，才可向房屋委員會申請批准，程序相當繁複。
Q4. 現金回贈超過1%會否影響貸款額？
會的。根據香港金融管理局（金管局）的指引，銀行提供的現金回贈如果超過貸款額的1%，超出的部分就需要從你的貸款本金中直接扣除。舉例來說，若貸款額是400萬，現金回贈是1.5%（即6萬元），那麼超過1%的部分（0.5%，即2萬元）就必須在貸款額中扣減，你實際收到的貸款會是398萬元。這會輕微影響你最終可以動用的資金。
Q5. 現契套現可否申請按揭保險（新按保）借取更高成數？
這是一個很常見的疑問，而答案是不可以。不論是政府最新的按揭保險計劃（新按保），還是舊有的計劃，其目的都是協助市民置業。因此，按揭保險只適用於物業買賣的場景，並不適用於任何形式的轉按或現契套現。所以想透過這個方法去提升現契套現成數是行不通的。
