居屋樓契（Title Deeds）是證明物業業權的終極法律文件，但其處理方式遠比私樓複雜。受《房屋條例》所限，居屋在轉讓、買賣及按揭上均有嚴格規定，特別是未補地價的物業，業主在處理轉名、加名或除名時，必須符合房委會的特定條件，否則可能無法獲批，甚至引發印花稅等後續問題。
什麼是樓契？解構「居屋樓契」的法律意義與重要性
處理任何關於居屋樓契的事宜前，我們首先要理解樓契的基本概念。不論是居屋或私樓，樓契（或稱轉讓契）都是一份極其重要的法律文件。它並非單純的買賣合約，而是物業業權的最終及最強證明。根據香港《物業轉易及財產條例》（第219章）第4條規定，土地的法定產業權只能以契據（Deed）形式創立、終絕或處置。 換句話說，簽署臨時或正式買賣合約只代表你獲得購買該單位的權利，而只有在成交日簽署並交付了樓契，你才正式在法律上擁有這個物業，因此妥善保管居屋樓契正本至關重要。
樓契的關鍵角色：在買賣、繼承及按揭中的作用
樓契的重要性體現在物業生命週期的各個關鍵時刻，在物業買賣中，樓契是轉移業權的唯一合法工具。若業主需要為物業申請按揭或加按，銀行必定會要求以樓契正本作抵押。而在資產繼承的規劃中，樓契也是確立遺產物業誰屬的核心文件，其上記載的業權持有方式將直接影響繼承安排，可以說沒有一份完整清晰的樓契，物業的價值和流動性都會大受影響。
居屋樓契 vs. 私樓樓契：《房屋條例》下的轉讓限制
居屋樓契和私樓樓契最大的分別，源於居屋的資助房屋性質。未補地價的居屋樓契，會受到香港法例第283章《房屋條例》的嚴格約束，樓契內會清晰列明轉讓限制條款，規定業主不能在公開市場上自由出售、出租或抵押單位，任何違反轉讓限制的交易均屬無效，且違法者最高可被判罰款50萬港元及監禁1年，這種特定的居屋樓契格式，確保了資助房屋資源會留在指定的市場內流轉。
居屋轉讓限制期與途徑： 不同年份推售的居屋，其轉讓限制期和轉售途徑有所不同，傳統上，居屋在首次轉讓的數年內（例如首2年）只能在「居屋第二市場」以不高於原價的價格轉售予合資格人士（綠表或「白居二」買家），其後才可在第二市場自由定價出售。然而，房委會近年已收緊轉售限制，例如由2022年起推售的新居屋，業主需在首次轉讓契據日期起計15年後，才可補地價並於公開市場自由出售。
居屋樓契獨有披露要求：居屋樓契須列明市值與當時售價
另一個居屋樓契的獨特之處，是文件上必須列明兩個關鍵數字：居屋樓契單位首次由房委會售出時的十足市值，以及業主當時實際支付的折扣後售價。如果你有機會查看居屋樓契樣本，便會發現這兩項資料，它們並非只是歷史記錄，而是日後計算補地價金額的關鍵基礎，直接影響業主將單位轉為自由市場物業的成本。
居屋補地價的關鍵：如何解除轉讓限制，轉為自由市場物業？
居屋要解除《房屋條例》下的轉讓限制，唯一方法就是向房屋委員會「補地價」。業主在繳付根據當時市價計算出的差價後，房委會便會發出《解除轉讓限制證明書》，業主將此文件在土地註冊處註冊後，便正式解除了樓契上的轉讓限制。補價金額的計算公式為：補價時的單位市值 × (購入時十足市值 – 購入時樓價) / 購入時十足市值。完成這個程序後，該居屋單位在法律地位上就與一般私樓無異，業主可以自由地在市場上出售或出租，其樓契的法律效力亦等同於私樓樓契。
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居屋業權持有方式的抉擇：聯權共有（長命契）vs. 分權共有
居屋首次購買的業權限制： 需要特別注意的是，根據房委會的現行政策，首次購買未補地價的居屋單位，業主一般不可超過兩人，且必須以「聯權共有」的方式持有業權，除非獲得房委會的特別批准。此舉旨在防止有人透過分權共有的方式，將未補價的資助房屋權益轉移給不符合資格的人士。因此，在購買一手居屋時，業主通常沒有選擇「分權共有」的空間。
聯權共有 (Joint Tenant)：繼承優勢、適用情境與「長命契」運作
聯權共有，也就是大家常說的「長命契」，是夫妻或關係緊密的家人常用的持有方式。它的特點是所有共有人被視為一個單一業主，共同擁有整個物業，沒有劃分份額。其最大的優勢在於「遺產繼承」的「尚存者原則」。若其中一位聯權共有人去世，其業權會自動轉移給尚存的共有人，無需經過複雜的遺產承辦程序。
分權共有 (Tenant in Common)：業權彈性、適用情境與資產分配
分權共有則完全不同。它容許各共有人按出資比例或協議，持有物業的不同份額，例如業主甲佔70%，業主乙佔30%。每位共有人都可以獨立處理自己的業權份額，在繼承方面，若其中一位分權共有人去世，他所持有的業權份額將會成為其遺產的一部分，並按照其遺囑或無遺囑繼承法進行分配。這種方式給予業主較大的資產分配彈性，適合生意夥伴或有不同出資比例的家庭成員。不過，如上所述，此方式一般不適用於未補地價居屋的首次購買。
未補地價居屋轉讓居屋樓契：嚴格限制下的可行途徑
處理居屋樓契的業權轉讓，特別是未補地價的單位，其程序與私樓可謂大相逕庭。根據《房屋條例》的規定，未補地價居屋的轉讓受到嚴格限制，業主不能像私樓一樣，隨意在自由市場上將業權轉讓給任何人。設立這些限制，是為了確保珍貴的資助房屋資源，能真正地流向有需要的家庭，而非用作市場炒賣。不過，在某些特殊情況下，房屋委員會（房委會）依然會行使酌情權，批准業主的轉名、加名或除名申請。
居屋樓契無償轉讓與近親家庭成員身份申請的先決條件
要成功申請業權轉讓，必須符合兩個最基本的先決條件。
- 整個轉讓過程必須是「無償」的，即不涉及任何金錢交易，法律上通常會以「送贈契」（Deed of Gift）的形式進行（破產個案除外）
- 新的業權承讓人，必須是該居屋單位名冊上已登記的家庭成員（業主去世個案除外）。
房委會酌情批准居屋樓契轉讓的10大常見理由
房委會明白家庭狀況會隨著時間轉變，所以在符合基本條件下，會基於特定的人道或家庭理由，酌情批准居屋業權轉讓申請，以下是十個官方列明的常見獲批理由：
- 加入配偶：業主結婚後，申請將配偶加入成為聯名業主。
- 離婚或分居：因婚姻關係結束，其中一方將業權轉讓予前配偶。
- 業主結婚遷出：業主婚後遷離單位，將業權轉讓予單位內的其他家庭成員。
- 移民或長期派駐海外：業主因需要移民或被公司長期派駐外地，將業權轉給家人打理。
- 申請房屋福利：因家庭成員申請公務員或公司提供的房屋福利，需要從居屋業權中除名。
- 家庭成員曾支付樓價：有家庭成員在當初置業時曾支付大筆首期或長期協助供款，現在透過轉讓業權以正式確認其權益。
- 業主去世：業主身故後，按遺產繼承程序將業權轉給指定繼承人。
- 業主年邁：業主年滿65歲或以上，希望預先處理好資產安排，將業權轉給年輕一代。
- 業主病危：業主不幸患上嚴重疾病，希望在生前處理好物業事宜。
- 業主破產：如前述，這是唯一涉及金錢交易的例外情況，由法定程序處理。
申請程序、所需時間及律師費用預算
整個申請流程清晰，首先業主需要填妥名為 HD7 的申請表格，連同相關證明文件（例如結婚證明、法庭命令、醫生證明等）交往房委會。房委會審批一般需時約6個星期。申請獲批後，業主會收到「業權轉讓同意書」，這時候，便需要聘請律師處理後續的法律文件，律師會根據房委會的要求，草擬一份符合標準居屋樓契格式的轉讓文件，並再次提交予房委會的法律部門審批，此過程需繳付行政費用（現時約二千多元）。整個過程涉及房委會的申請費、文件審批費及律師費，預算一般為數千至萬餘元。
樓契遺失的嚴重後果與補救方法
妥善保管樓契至關重要，因為遺失樓契正本的後果可能相當嚴重，甚至影響物業日後的買賣。
遺失樓契的補辦程序：「宣誓證明書」的申請與限制
樓契正本是獨一無二的，遺失了並不能像身份證一樣申請「補領」，唯一的補救方法是委託律師，向土地註冊處申請一份經核證的居屋樓契副本（俗稱「影印契」），然後再由律師協助，草擬一份詳述樓契遺失經過的法定聲明，並在監誓員面前宣誓，這份附有「宣誓證明書」的樓契副本雖然具備法律效力，但在法律地位上始終不及正本。
對物業買賣的影響：業權瑕疵與銀行承按困難
當物業只有樓契副本時，在法律上會被視為「業權瑕疵」（Defective Title），這對日後想出售物業會構成重大障礙，潛在買家申請按揭時，其承按銀行會因為業權不完整而變得非常審慎，有極大機會拒絕批出按揭，或要求買家提供額外擔保，結果，買家可能需要以現金全額支付樓價，這會大大收窄潛在買家的範圍，最終可能導致物業需要大幅折價才能售出。
居屋樓契FAQ：業主常見疑問解答
處理居屋樓契的過程中，業主總會遇到各種疑問，以下我們整理了一些最常見的問題，希望透過朋友間交流的方式，為你提供專業清晰的解答。
1: 未補地價居屋可以加按套現嗎？有什麼限制？
這個問題的答案與私樓截然不同，未補地價的居屋基本上是不能隨意加按套現的，因為居屋是資助房屋，其政策原意是自住，而不是作為業主的套現工具。
業主必須向房屋委員會（房委會）提出特別申請，並且要有非常充分和嚴峻的理由。房委會只會在極為特殊的情況下酌情批准，常見獲批的理由包括：
- 為家庭成員籌集無法負擔的醫藥費。
- 支付家庭成員的教育開支。
- 支付殮葬費。
- 因離婚或分居，需要支付樓價份額給前配偶。
- 生意出現財政困難，急需資金周轉。
純粹個人財務需要（如償還卡數或私人貸款）或希望套現用作投資等原因，通常不會獲批。整個審批過程非常嚴格，每宗個案都會獨立審視。
2: 一手和二手居屋的樓契格式有分別嗎？
是的，一手和二手居屋的樓契格式確實有所不同。
一手居屋的買家是直接向房委會購買單位，因此其居屋樓契會採用房委會官方的標準格式。
而在居屋第二市場購買的二手居屋，交易是在兩名私人業主之間進行，由雙方律師處理。這種情況下，樓契會採用律師行業普遍使用的標準樓契格式。不過，無論採用哪種格式，只要是未補地價的單位，樓契內都必定會列明《房屋條例》下的轉讓限制條款，法律效力是相同的。
3: 辦理居屋業權轉名（加名/除名）一般需時多久？
辦理居屋業權轉名的時間，主要分為兩個階段：首先是向房委會申請並取得批准，一般約需6個星期。獲批後，再交由律師處理法律文件、簽署轉讓契約及到土地註冊處註冊，此階段約需一個多月。因此，整個過程通常需要約兩個半月至三個月不等。
這個時間估算是在所有文件齊備、各方順利配合的前提下。如果過程中出現任何變數，例如文件不齊全或有業權爭議，所需時間便可能會相應延長。
